Teren intravilan vs. teren extravilan: Diferente si recomandari

Terenul intravilan costa de pana la 10 ori mai mult decat cel extravilan, dar oare merita intotdeauna aceasta investitie majora?

Salut si bine te-am gasit la un nou articol despre una dintre cele mai importante decizii pe care le vei lua in calatoria ta imobiliara!

In primul rand, trebuie sa intelegem ce inseamna teren intravilan si ce inseamna teren extravilan pentru a face alegerea corecta. Terenul intravilan este situat in interiorul perimetrului construit al localitatilor, beneficiind de acces la retelele de utilitati precum apa, electricitate si canalizare. Pe de alta parte, terenul extravilan se afla in afara acestui perimetru, fiind adesea folosit pentru agricultura sau activitati recreative. Aceasta diferenta fundamentala intre intravilan si extravilan influenteaza totul, de la valoarea investitiei pana la posibilitatile de dezvoltare.

De fapt, nu doar pretul difera semnificativ intre cele doua tipuri. Terenurile intravilane sunt supuse unor reglementari stricte, inclusiv limitari privind inaltimea cladirilor si procentul de ocupare, dar ofera oportunitati mai mari pentru investitii imobiliare. Totusi, terenurile extravilane pot necesita un proces birocratic complex pentru a fi transformate in intravilane, cu taxe care ajung sa fie de doua sau chiar trei ori mai mari decat pretul initial al terenului!

In acest articol, iti vom explica toate diferentele esentiale dintre extravilan si intravilan, greselile frecvente pe care le fac cumparatorii si, cel mai important, cum sa alegi tipul de teren potrivit pentru nevoile tale specifice. Suntem aici ca sa te ajutam sa economisesti timp pretios si bani, pentru ca, asa cum spunem mereu, castigul tau este afacerea noastra!

Ce inseamna teren intravilan si extravilan

Pentru a intelege pe deplin diferentele dintre terenuri, trebuie sa clarificam mai intai terminologia folosita in documentele oficiale si actele normative. Astfel, vei putea lua decizii informate cand achizitionezi o proprietate.

Definitii simple si diferente de baza

Terenul intravilan reprezinta suprafata de pamant situata in interiorul perimetrului construit al localitatilor (urbane sau rurale). Aceste terenuri sunt destinate, in principal, constructiilor rezidentiale, comerciale sau industriale. In esenta, cand vorbim despre un teren intravilan, ne referim la un teren aflat in localitate, care apartine de casa sau se gaseste intr-o zona locuibila.

Terenul extravilan, pe de alta parte, este situat in afara acestor limite ale localitatii. Aceste suprafete sunt folosite preponderent pentru agricultura, pasunat sau activitati similare. Un aspect esential de retinut este ca, de regula, pe terenul extravilan nu se poate construi, ci doar cultiva. Totusi, exista exceptii. Conform articolului 11 alineatul (1) litera c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, nu este necesara autorizatie de construire pentru construirea de anexe gospodaresti provizorii fara fundatie, cu conditia ca acestea sa nu afecteze regimul juridic al terenului si sa fie realizate in scop agricol sau gospodaresc. Astfel, pe un teren extravilan se pot amplasa constructii usoare, fara fundatie – de exemplu, magazii din lemn, solarii, adaposturi temporare – dar numai in anumite conditii si scopuri precise.

De asemenea, pentru a construi legal o locuinta sau orice alt tip de cladire permanenta pe un teren extravilan, este necesar sa se parcurga procesul de trecere a terenului in intravilan, prin actualizarea Planului Urbanistic General (PUG) sau printr-un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), in functie de specificul zonei.

O diferenta semnificativa intre cele doua tipuri este pretul - terenurile intravilane pot costa de pana la 10 ori mai mult decat cele extravilane. De asemenea, impozitul este mai mare pentru terenul intravilan comparativ cu cel extravilan, calculandu-se in functie de suprafata, rangul localitatii si categoria de folosinta.

Cum sunt clasificate terenurile in acte oficiale

In actele oficiale, clasificarea terenurilor este clar marcata. Situarea unui teren in intravilan sau extravilan este mentionata explicit in extrasul de carte funciara si in certificatul de urbanism. Fiecare categorie de folosinta este individualizata printr-un cod specific, reprezentand unul dintre atributele parcelei.

Exista situatii cand un teren se afla la limita dintre intravilan si extravilan. In acest caz, terenul este, de obicei, impartit in doua, atribuindu-se fiecarei parti numere cadastrale diferite - unul pentru portiunea din intravilan si altul pentru cea din extravilan.

Pentru verificarea clasificarii unui teren, poti consulta hartile de la primaria locala, unde zona intravilana este marcata distinct fata de cea extravilana. In cazul in care rezultatul verificarii difera fata de mentiunea din coala de carte funciara, poti solicita primariei eliberarea unei adeverinte care sa clarifice situatia reala.

Avantaje si dezavantaje: intravilan vs extravilan

Alegerea intre un teren intravilan si unul extravilan implica evaluarea unor caracteristici decisive care pot face diferenta intre o investitie profitabila si una problematica. Fiecare tip de proprietate prezinta avantaje si dezavantaje specifice care trebuie analizate cu atentie.

Acces la utilitati si infrastructura

Un teren intravilan beneficiaza de acces direct la retelele de utilitati publice precum apa, canalizarea, gazul si electricitatea. Aceasta caracteristica reduce semnificativ costurile si timpul necesar pentru conectarea viitoarei locuinte sau afaceri la serviciile esentiale. In contrast, terenurile extravilane nu beneficiaza, de regula, de aceeasi infrastructura, iar conectarea lor la utilitati poate fi costisitoare si complicata, afectand serios bugetul pe termen lung.

Costuri de achizitie si impozitare

Pretul unui teren extravilan poate fi si de zece ori mai mic decat al unui teren intravilan cu aceeasi suprafata, desi nu este o regula absoluta. Aceasta diferenta face terenurile extravilane atractive pentru investitori, mai ales atunci cand bugetul este limitat. De asemenea, taxa locala de impozit este mai mica pentru un teren extravilan comparativ cu suprafata identica de teren intravilan. Impozitul se calculeaza in functie de suprafata terenului, rangul localitatii si categoria de folosinta.

Posibilitati de constructie si dezvoltare

In proportie covarsitoare, constructiile rezidentiale si ale sediilor de firme sunt permise doar pe un teren intravilan. Pe terenurile extravilane, constructiile definitive sunt strict reglementate si in general interzise, exceptand anumite situatii specifice. Conform legislatiei, terenurile extravilane sunt destinate predominant activitatilor agricole, fiind potrivite pentru cultivare, pomicultura sau cresterea animalelor.

Restrictii si reglementări locale

Constructiile pe teren intravilan sunt supuse unor reguli urbanistice stricte care pot limita tipul si dimensiunea cladirilor. Certificatul de urbanism ofera toate reglementarile si impunerile constructive, inclusiv informatii despre riscul geologic al terenului. Pentru terenurile extravilane, exista restrictii si mai severe - construirea in extravilan este interzisa conform articolului 92 din Legea fondului funciar, cu exceptia unor obiective specifice precum adaposturi de animale, sere sau constructii agricole.

Greseli frecvente cand cumperi un teren

Cand vine vorba de achizitionarea unui teren, entuziasmul ne poate face sa trecem cu vederea aspecte esentiale care mai tarziu se transforma in probleme costisitoare. Iata cele mai frecvente greseli pe care le poti evita daca esti atent inainte de a semna contractul de vanzare-cumparare.

Ignorarea certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism este mult mai mult decat o simpla formalitate birocratica. Acest document esential iti ofera informatii vitale despre regimul juridic, economic si tehnic al terenului. De asemenea, iti arata ce poti construi pe acel teren si daca proiectul respecta reglementarile urbanistice locale. Practic, certificatul de urbanism te informeaza daca terenul se afla in intravilan sau extravilan, care sunt retragerile fata de limite si care este regimul de inaltime maxim admis.

Totusi, multi cumparatori trateaza acest document ca pe o simpla hartie necesara dosarului pentru autorizatia de construire. In realitate, ignorarea lui poate duce la situatii in care descoperi dupa achizitie ca terenul nu poate fi utilizat pentru scopul dorit, chiar daca este intravilan. Sau de multe ori aflii prea tarziu, ca limitarile urbanistice din zona, nu se potrivesc cu viitorul tau proiect de constructie.

Subestimarea costurilor de racordare la utilitati

Un alt aspect frecvent subestimat este costul racordarii la utilitati. Pretul bransarii la reteaua de apa poate ajunge la 3.000-3.500 de lei, iar racordarea la canalizare costa in jur de 2.000-2.500 de lei. Pentru electricitate, costurile pornesc de la aproximativ 1.500 de lei si pot depasi 100.000 de lei, in functie de distanta fata de sursa. (mai ales daca impun achizitia - de catre beneficiar -  si cedarea catre electrica a unui post trafo).

In plus, procesul de racordare necesita numeroase avize si documentatii care pot prelungi semnificativ timpul pana la finalizare. Prin urmare, chiar daca terenul intravilan pare mai scump initial, costurile ascunse ale unui teren extravilan fara acces la utilitati pot schimba radical ecuatia financiara.

Lipsa unui studiu geotehnic

Studiul geotehnic ar trebui sa fie prima investitie facuta inainte de achizitionarea terenului, nu dupa. Acesta iti ofera informatii esentiale despre calitatea solului, prezenta apelor freatice si riscurile geologice. Un studiu geotehnic neconcludent sau complet absent poate duce la fundatii supradimensionate inutil sau, mai grav, la probleme structurale serioase ale viitoarei constructii.

In cazul proiectelor antreprenoriale de anvergura, un teren cu probleme de fundare poate creste costurile de constructie cu sute de mii de euro.

Confuzia intre extravilan agricol si construibil

O confuzie frecventa este presupunerea ca orice teren extravilan poate fi transformat usor in teren construibil. In realitate, pentru terenurile extravilane si agricole trebuie urmata procedura prevazuta de legea 17/2014 privind exercitarea dreptului de preemptiune. Transformarea unui teren din extravilan in intravilan implica obtinerea unui Plan Urbanistic Zonal, proces care poate fi lung si costisitor, uneori chiar mai scump decat pretul initial al terenului.

Cum alegi tipul de teren potrivit pentru tine

Scopul tau pentru un teren influenteaza decisiv tipul de proprietate pe care ar trebui sa o cauti. Atunci cand studiezi oferta de terenuri de vanzare, decizia nu trebuie luata impulsiv, ci dupa o analiza atenta a obiectivelor tale pe termen scurt si lung.

Dacă vrei sa construiesti o locuinta

Pentru constructia unei case, terenul intravilan este alegerea ideala. Acesta permite legal ridicarea unei constructii rezidentiale si ofera acces la infrastructura necesara. In primul rand, verifica certificatul de urbanism pentru a intelege ce poti construi pe acel teren si care sunt restrictiile.

Pozitionarea este esentiala - cauta un teren aproape de punctele tale de interes: scoli, magazine si acces la transport public. Terenul situat aproape de centrul orasului reduce timpul petrecut in trafic, insa suprafetele disponibile sunt mai mici si preturile considerabil mai mari.

Alternativ, periferia orasului sau localitatile invecinate ofera suprafete mai generoase la preturi accesibile. Totusi, verifica intotdeauna accesul la utilitati - lipsa acestora poate creste semnificativ costurile finale ale proiectului tau.

Daca vrei sa investesti pe termen lung

Investitiile in terenuri raman o strategie avantajoasa, piata mentinandu-se stabila chiar si in perioade de incertitudine economica. Terenurile cu documentatii urbanistice aprobate isi mentin valoarea, pe cand cele care necesita astfel de demersuri pot suferi scaderi de 30-40%.

Terenurile extravilane sunt considerabil mai ieftine si reprezinta o oportunitate excelenta pentru investitii pe termen lung, mai ales in zonele cu potential de dezvoltare urbana. De asemenea, zona metropolitana a Bucurestiului devine tot mai atractiva, cu interes crescut pentru terenurile din apropierea nodurilor autostrazii A0.

Aminteste-ti ca valoarea terenurilor tinde sa creasca in timp, facandu-le investitii sigure care pot genera randamente substantiale in 5-10 ani.

Daca vrei sa faci agricultura sau agroturism

Pentru activitati agricole, terenul extravilan reprezinta solutia optima. Aceste terenuri sunt mai ieftine, ofera suprafete mai mari si sunt destinate cultivarii, pomiculturii sau cresterii animalelor, mai ales daca este vorba de suprafete mari de teren comasat.

In cazul agroturismului, poti dezvolta o pensiune care ofera vizitatorilor o experienta autentica in mediul rural, cu activitati agricole interactive. Pe terenurile extravilane se pot construi legal adaposturi pentru animale, spatii de prelucrare a produselor agricole si imobile cu destinatie agroturistica.

Un aspect incurajator este posibilitatea accesarii fondurilor europene prin submasurile 6.1 si 6.2, care permit achizitionarea de terenuri pentru tinerii fermieri sau pentru infiintarea de activitati neagricole in zona rurala, inclusiv agroturism, cu finantari de pana la 70.000 euro/proiect.

Alegerea perfecta intre intravilan si extravilan

Diferentele dintre terenurile intravilane si extravilane sunt, fara indoiala, semnificative si pot influenta major succesul investitiei tale imobiliare. Pretul considerabil mai mare al terenurilor intravilane vine la pachet cu avantaje concrete: acces la utilitati, posibilitatea construirii unei locuinte si o infrastructura deja dezvoltata. Pe de alta parte, terenurile extravilane ofera oportunitati excelente pentru agricultura, agroturism sau investitii pe termen lung.

Totusi, trebuie sa tii cont ca orice decizie pripita poate genera probleme costisitoare ulterior. Certificatul de urbanism reprezinta, astfel, documentul esential care iti clarifica statutul juridic si posibilitatile reale de utilizare a terenului. Aceasta verificare preliminara, alaturi de studiul geotehnic si calculul costurilor de racordare la utilitati, te ajuta sa eviti surprizele neplacute dupa achizitie.

Desigur, scopul final al investitiei tale determina alegerea optima. Pentru constructia unei locuinte, terenul intravilan ramane solutia ideala, in ciuda costurilor mai ridicate. Pentru agricultura sau investitii pe termen lung cu buget limitat, terenul extravilan poate oferi un raport calitate-pret excelent, desi necesita rabdare si planificare atenta.

La final, recomandarea noastra este sa evaluezi cu atentie nevoile tale specifice si sa consulti specialisti inainte de a lua decizia finala. Terenul reprezinta fundatia visurilor tale - fie ca vorbim despre o casa, o ferma sau o investitie de viitor - si merita toata atentia ta. Speram ca acest ghid te-a ajutat sa intelegi mai bine diferentele esentiale si sa faci alegerea potrivita pentru tine.