Drept de servitute: Ce drepturi si obligatii include

Ce este dreptul de servitute?

Dreptul de servitute reprezintă sarcina care grevează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Acest drept real imobiliar permite proprietarului unui imobil (denumit fond dominant) să exercite anumite prerogative strict limitate asupra unui alt imobil (numit fond aservit) aparținând altui proprietar.

În esență, dreptul de servitute constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate, care creează o dependență funcțională între două imobile distincte. Prin această relație juridică, se asigură utilitatea sau confortul fondului dominant în detrimentul fondului aservit.

Codul Civil definește în mod explicit servitutea la articolul 755 alineatul (1) drept "sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar". Această definiție subliniază caracterul esențial al servituții: o limitare a dreptului de proprietate al unui fond în beneficiul direct al altuia.

Caracteristicile fundamentale ale dreptului de servitute includ:

• Este un drept real imobiliar
• Are caracter principal
• Este perpetuu
• Este indivizibil
• Dezmembrează proprietatea

Prin instituirea unui drept de servitute se generează o sporire a confortului fondului dominant, utilitatea imobilului rezultând din destinația economică a acestui fond. Servitutea impune proprietarului fondului aservit fie o obligație de a nu face (de a nu împiedica exercițiul servituții), fie de a permite anumite acțiuni (de exemplu, de a lăsa să se treacă).

Un exemplu clasic îl reprezintă dreptul proprietarului unui teren înfundat (fond dominant) de a trece peste terenurile învecinate (fonduri aservite) pentru a ajunge la o cale publică. În acest caz, proprietarul fondului dominant obține dreptul de a traversa proprietatea vecinului său pentru a avea acces la drumul public.

Dreptul de servitute se distinge de alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, precum uzufructul. În timp ce uzufructul, reglementat de articolul 703 din Noul Cod Civil, conferă unei persoane dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a-i culege fructele, fiind temporar și legat de o persoană fizică, servitutea este un drept legat de fonduri (terenuri sau imobile) și de utilitatea acestora.

Caracterul accesoriu al dreptului de servitute determină imposibilitatea înstrăinării, urmăririi sau ipotecării acestuia separat de fondul dominant. Din acest caracter accesoriu derivă și caracterul său perpetuu, dreptul de servitute având, în principiu, aceeași durată ca și dreptul de proprietate, deși părțile pot, de comun acord, să limiteze în timp această durată.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

255,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa de vacanta 6 camere Predeal

Predeal

Vezi detalii

67,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa 4 camere sat Toderita comuna Mandra

Toderita

Vezi detalii

119,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren Ozun

Ozun

Vezi detalii

169,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren Voluntari, Bucuresti

Voluntari

Vezi detalii

79,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren generos Haghig

Haghig

Vezi detalii

1,500 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Casa mobilata Rasnov, zona Primaverii

Rasnov

Vezi detalii

270,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Pensiune 5 camere Bran Simon

Bran

Vezi detalii

150,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa de vanzare in Feldioara, Brasov

Feldioara

Vezi detalii

Tipuri de servituți și exemple uzuale

Servituțile imobiliare se clasifică în mai multe tipuri în funcție de natura, scopul și modul lor de exercitare. Fiecare tip are caracteristici distincte și implicații juridice specifice.

Servitute de trecere

Servitutea de trecere reprezintă dreptul proprietarului unui imobil fără ieșire la calea publică (loc înfundat) de a traversa proprietatea vecinului pentru a ajunge la drumul public. Aceasta este una dintre cele mai frecvente forme de servitute și poate include atât acces pietonal, cât și pentru vehicule. Trecerea trebuie făcută pe calea cea mai scurtă spre drumul public, cu producerea minimului de prejudicii pentru fondul aservit. Proprietarul fondului dominant este obligat să plătească o despăgubire proporțională cu paguba cauzată.

Servitute de vedere

Servitutea de vedere se referă la dreptul de a avea ferestre, balcoane sau alte deschideri către proprietatea vecină. Conform Codului Civil, proprietarii nu pot construi ferestre de vedere directă la o distanță mai mică de 1,90 m față de proprietatea vecină sau la 0,6 m pentru vederea oblică. Această servitute este diferită de cea de lumină, care permite doar pătrunderea luminii și aerului, fără a permite vederea proprietății vecine.

Servitute de scurgere a apelor

Această servitute obligă proprietarul fondului inferior să primească apele naturale (provenite din ploi sau izvoare) care se scurg firesc de pe fondul superior, conform pantei naturale a terenului. Este esențial ca apele să fie naturale și să se scurgă fără intervenția omului. Proprietarul fondului inferior nu poate ridica obstacole pentru a opri scurgerea acestor ape, iar proprietarul fondului superior nu poate face lucrări care ar agrava situația fondului inferior.

Servitute de apeduct

Servitutea de apeduct permite trecerea unei conducte de apă prin proprietatea altcuiva. Acest tip de servitute permite proprietarului unui imobil să aducă apă prin terenul vecin, instalând canale, conducte și alte infrastructuri necesare.

Servitute de pășunat sau fântână

Aceste servituți, mai des întâlnite în mediul rural, permit proprietarului fondului dominant să își pască animalele pe terenul vecinului (servitute de pășunat) sau să folosească o fântână aflată pe proprietatea vecină (servitute de fântână).

Servituți continue vs necontinue

Servituțile continue sunt cele care se exercită fără intervenția permanentă a omului, precum servitutea de vedere sau de scurgere a apelor. În schimb, servituțile necontinue necesită acțiunea repetată a omului pentru a fi exercitate, cum ar fi servitutea de trecere sau de pășunat. Această distincție este importantă pentru determinarea modului de stingere a servituții prin neuz.

Servituți aparente vs neaparente

Servituțile aparente sunt marcate de semne vizibile, cum ar fi o ușă, o fereastră sau un apeduct. Servituțile neaparente nu au semne exterioare vizibile, precum servitutea de a nu construi peste o anumită înălțime. Aceeași servitute poate fi aparentă sau neaparentă în funcție de împrejurări; de exemplu, un apeduct la suprafață este o servitute aparentă, iar unul îngropat este neaparent.

Drepturile și obligațiile fondului dominant și fondului aservit

Constituirea dreptului de servitute generează un raport juridic complex între proprietarii celor două fonduri, fiecare având drepturi și obligații specifice.

Drepturile fondului dominant

Proprietarul fondului dominant beneficiază de dreptul fundamental de a exercita servitutea în întreaga sa întindere legală sau convenită. Totodată, acesta are dreptul de a lua toate măsurile și de a realiza, pe cheltuiala sa, lucrările necesare exercitării și conservării servituții. De asemenea, titularul fondului dominant poate solicita despăgubiri pentru orice tulburare a exercitării dreptului său.

Obligațiile fondului dominant

Principala obligație a proprietarului fondului dominant este de a nu agrava situația fondului aservit și de a nu cauza prejudicii acestuia prin exercitarea servituții. Astfel, el trebuie să folosească servitutea doar în limitele stabilite prin lege sau act juridic. În plus, acesta este obligat să suporte cheltuielile aferente exercitării și conservării servituții, cu excepția situației când s-a convenit altfel.

Drepturile fondului aservit

Proprietarul fondului aservit își păstrează dreptul de a-și exercita prerogativele proprietății, cu respectarea limitărilor impuse de existența servituții. Un drept important constă în posibilitatea de a propune schimbarea locului de exercitare a servituții, dacă există un interes serios și legitim, cu condiția ca exercitarea să rămână la fel de comodă pentru fondul dominant. În situații extreme, proprietarul poate renunța la dreptul de proprietate asupra părții din fondul aservit necesare exercitării servituții.

Obligațiile fondului aservit

Principala obligație constă în a se abține de la orice act sau fapt care limitează ori împiedică exercițiul servituții. Proprietarul fondului aservit nu poate schimba starea locurilor prin care se exercită servitutea și nici nu poate strămuta exercitarea acesteia în alt loc fără justificare legitimă. De asemenea, este obligat să permită efectuarea lucrărilor necesare pentru utilizarea și conservarea servituții și să noteze dreptul în cartea funciară pentru a-l face opozabil terților.

Cum se constituie și cum încetează un drept de servitute

Modalitățile de constituire și stingere a dreptului de servitute sunt reglementate expres în Codul Civil român, stabilind un cadru juridic precis pentru acest dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Constituirea prin act juridic

Dreptul de servitute se poate constitui prin convenție sau testament. Convenția poate fi cu titlu oneros sau gratuit, fiind esențial acordul proprietarului fondului dominant și al proprietarului fondului aservit. Actul juridic trebuie încheiat în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute. Pentru terenurile în coproprietate, este necesar acordul tuturor coproprietarilor.

Constituirea prin uzucapiune

Codul Civil prevede dobândirea servituților prin uzucapiune tabulară și extratabulară. Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, dacă titularul își înscrie în cartea funciară dreptul cu bună-credință și îl exercită timp de 5 ani. Prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite doar servituțile pozitive, prin exercitarea acestora timp de 10 ani.

Servituți legale și hotărâri judecătorești

Servitutea legală are ca obiect interesul public, înlesnind exploatarea și explorarea. Aceasta poate fi stabilită prin lege pentru utilități, precum rețelele edilitare de apă, gaz sau cabluri electrice. Instanța poate constitui servitutea când nu există acord între proprietari.

Încetarea prin neuz, consolidare sau acord

Servituțile se sting prin radierea din cartea funciară pentru următoarele cauze: consolidarea (când ambele fonduri ajung la același proprietar), renunțarea proprietarului fondului dominant, ajungerea la termen, răscumpărarea, imposibilitatea definitivă de exercitare, neuzul timp de 10 ani și dispariția utilității. Pentru servitutile necontinue, termenul de 10 ani curge de la ultimul act de exercițiu, iar pentru cele continue, de la primul act contrar servituții