Legea Chiriasului - Drepturile si obligatiile chiriasului in 2026

Legea chiriasului reprezinta ansamblul de reglementari legale care guverneaza relatia dintre proprietarul unei locuinte si persoana care o inchiriaza, stabilind drepturile si obligatiile ambelor parti. Cadrul juridic principal este format din Legea locuintei nr. 114/1996 si Codul Civil roman, in special Articolul 1796, care reglementeaza contractele de locatiune pentru spatii locative.

Inchirierea locuintelor se realizeaza pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat printr-un contract scris obligatoriu. Potrivit legislatiei in vigoare, contractul trebuie inregistrat la organele fiscale teritoriale intr-un termen de 30 de zile de la semnare. Neinregistrarea contractului atrage amenzi intre 500 si 1.000 de lei, sanctiuni care vizeaza proprietarii.

Contractul de inchiriere trebuie sa cuprinda elemente esentiale pentru protectia juridica a ambelor parti:

• Adresa locuintei care face obiectul inchirierii
• Suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun
• Suprafata curtilor si gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun
• Valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata
• Suma platita in avans in contul chiriei
• Locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor
• Obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor
• Inventarul obiectelor si dotarilor aferente
• Data intrarii in vigoare si durata contractului
• Conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate
• Persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului
• Alte clauze convenite intre parti

Legislatia stabileste clauzele nule de drept in contractele de inchiriere, astfel protejand chiriasul impotriva unor practici abuzive. Sunt considerate invalide clauzele care obliga chiriasul sa plateasca in avans sume pentru reparatii in sarcina proprietarului, cele care prevad responsabilitatea colectiva pentru degradari, care impun asigurari obligatorii de daune, care exonereaza proprietarul de obligatiile legale sau care permit proprietarului sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractuale.

Absenta unui contract scris si inregistrat expune chiriasul la riscuri semnificative, inclusiv lipsa protectiei legale in caz de dispute sau evacuare fara notificare.

Care sunt drepturile chiriasului?

Codul Civil roman garanteaza chiriasilor o serie de drepturi fundamentale care asigura protectia juridica si utilizarea corespunzatoare a locuintei inchiriate.

Dreptul la intimitate si folosinta linistita

Chiriasul beneficiaza de dreptul la intimitate si folosinta linistita a locuintei, unul dintre drepturile fundamentale stabilite prin legislatie. Proprietarul nu poate intra in locuinta fara permisiunea chiriasului, vizitele inopinate constituind incalcari ale acestui drept. Contractele trebuie sa precizeze clar conditiile de acces ale proprietarului, de exemplu cu notificare prealabila de cel putin 24 de ore. Accesul liber sau neclar fara limite reale este susceptibil de a fi considerat clauza abuziva.

Dreptul la conditii decente de trai

Proprietarul se obliga sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii si sa asigure folosinta linistita si utila a bunului pe tot timpul locatiunii. Chiriasul are dreptul la despagubiri pentru prejudiciile cauzate de viciile aparente care afecteaza viata, sanatatea sau integritatea corporala. In cazul in care proprietarul nu remediaza situatia, chiriasul poate solicita o scadere proportionala a chiriei.

Dreptul de a primi locuinta in stare buna

Locuinta inchiriata trebuie predata intr-o stare corespunzatoare de folosinta, chiar in lipsa unei stipulatii exprese. Proprietarul garanteaza contra tuturor viciilor care impiedica sau micsoreaza folosirea locuintei, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului. Daca viciile sunt atat de grave incat chiriasul nu ar fi luat bunul in locatiune, acesta are dreptul de a rezilia contractul de inchiriere.

Dreptul de subinchiriere

Chiriasul poate subinchiria locuinta doar cu acordul scris al locatorului si in conditiile stabilite de proprietar, daca nu este interzis prin contractul de inchiriere. Sublocatarul raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de locator.

Dreptul de a aduce alte persoane in imobil

Chiriasul are dreptul de a primi musafiri fara notificarea prealabila a proprietarului. In plus, chiriasul poate locui cu alte persoane in locuinta, cu conditia de a le include in contractul de inchiriere.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

1,100 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament in vila Ultracentral Brasov

Brasov

Vezi detalii

122,000 Euro

Oferta Noua

Comision 0%

Apartament doua camere Racadau

Brasov

Vezi detalii

550 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament mobilat zona Coresi cu parcare

Brasov

Vezi detalii

104,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament doua camere semidecomandat Bd Saturn

Brasov

Vezi detalii

104,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament doua camere mobilat Grivitei

Brasov

Vezi detalii

500 Euro

Oferta Noua

Comision 50%

Apartament 3 camere Paraului

Brasov

Vezi detalii

75,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Apartament doua camere Triaj

Brasov

Vezi detalii

450 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Garsoniera mobilata cu parcare Alphaville Arena

Brasov

Vezi detalii

Care sunt obligatiile chiriasului?

Articolul 1796 din Codul civil stabilește obligațiile principale ale chiriașului în relația contractuală cu proprietarul.

Plata la timp a chiriei

Plata chiriei la termenul stabilit in contract constituie obligatia fundamentala a chiriasului. In absenta unei stipulatii contrare, chiria se plateste in prima zi lucratoare a fiecarei luni pentru contracte cu durata mai mare de o luna, dar mai mica de un an. Pentru contracte de cel putin un an, plata se efectueaza in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru. Intarzierea platilor permite proprietarului sa initieze proceduri de reziliere a contractului sau evacuare.

Intretinerea si repararea locuintei

Reparatiile de intretinere curenta cad in sarcina chiriasului. Acestea includ inlocuirea becurilor, schimbarea garniturilor degradatede la robinet sau desfundarea chiuvetei blocate cu resturi de mancare. Chiriasul raspunde pentru degradarile bunului inchiriat in timpul folosintei sale, inclusiv cele cauzate de incendiu, daca nu dovedeste ca au survenit fortuit. Totodata, raspunde pentru degradarile cauzate de membrii familiei sale sau de sublocatar.

Notificarea proprietarului legat de reparatii

Chiriasul trebuie sa notifice de indata proprietarul despre necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia. Daca proprietarul nu ia masuri in termen de 30 de zile de la sesizarea scrisa, chiriasul poate executa lucrarile in contul proprietarului, retinand contravaloarea din chirie. In plus, poate solicita dobanzi calculate de la data efectuarii cheltuielilor.

Permiterea vizitelor proprietarului

Conform articolului 1804 din Codul Civil, chiriasul permite examinarea bunului de catre proprietar la intervale de timp rezonabile, fara a i se cauza o stanjenire nejustificata. Vizitele trebuie anuntate obligatoriu cu cel putin 24 sau 48 de ore inainte, preferabil prin mesaj scris. Refuzul nejustificat poate fi considerat incalcare a obligatiilor contractuale.

Respectarea clauzelor contractuale

Contractul de inchiriere reprezinta un acord obligatoriu pentru ambele parti. Daca locuinta este destinata uzului rezidential, chiriasul nu o poate folosi pentru activitati comerciale fara acordul proprietarului. De asemenea, trebuie sa respecte interdictiile privind animalele de companie sau fumatul, daca sunt stipulate in contract.

Ce se intampla daca proprietarul vrea sa te dea afara?

Rezilierea contractului de inchiriere urmeaza proceduri stricte stabilite prin Codul Civil si Legea locuintei nr. 114/1996, evacuarea realizandu-se exclusiv pe cale amiabila sau prin hotarare judecatoreasca.

Situatii in care proprietarul poate rezilia contractul

Conform articolului 1830 din Codul Civil, proprietarul poate solicita rezilierea contractului in urmatoarele circumstante:

• Neplata chiriei pentru cel putin 3 luni consecutive
• Producerea de stricaciuni insemnate locuintei, cladirii sau instalatiilor
• Instrainarea fara drept a partilor sau bunurilor din locuinta
• Comportament careface imposibila convietuirea cu celelalte persoane din imobil sau din vecinatate
• Incalcarea oricaror clauze contractuale stipulate in documentul de inchiriere

Procedura legala de evacuare

Proprietarul notifica in scris ocupantul, stabilind un termen de 5 zile pentru eliberarea imobilului. In absenta conformarii voluntare, se introduce cererea la judecatoria in circumscriptia careia se afla imobilul. Procedura se desfasoara cu caracter urgent, prin dezbateri sumare. Hotararea devine executorie, punerea in aplicare realizandu-se prin executor judecatoresc.

Protectia chiriasului impotriva evacuarii abuzive

Evacuarea se realizeaza exclusiv prin hotarare judecatoreasca irevocabila. Politia nu poate efectua evacuari, patrunderea fortata constituind violare de domiciliu, infractiune pedepsita cu inchisoare de la 3 luni la 2 ani. Perioada 1 decembrie - 1 martie este protejata impotriva evacuarilor, cu exceptia situatiilor speciale