Rezilierea contractului de inchiriere: Tot ce trebuie sa stii

Orasele Bucuresti, Brasov, Iasi si Cluj-Napoca se confrunta cu o cerere tot mai mare pentru apartamente de inchiriat, datorita oportunitatilor de cariera si universitatilor recunoscute. Cu toate acestea, rezilierea contractului de inchiriere ramane una dintre cele mai frecvente provocari cu care se confrunta atat proprietarii, cat si chiriasii.

In plus, conform Codului Civil, neplata chiriei pentru trei luni consecutive ofera proprietarului dreptul de a solicita rezilierea contractului. Mai mult decat atat, legea prevede un termen de preaviz de 60 de zile pentru contractele cu plata lunara, iar proprietarul are obligatia sa notifice ANAF despre orice modificare a contractului in termen de 30 de zile.

Fie ca esti proprietar sau chirias, intelegerea corecta a procesului de reziliere poate face diferenta intre o experienta stresanta si una lina. In acest articol, iti vom explica pas cu pas tot ce trebuie sa stii despre rezilierea contractului de inchiriere, inclusiv modele de documente necesare si procedurile legale pe care trebuie sa le urmezi.

Cadrul legal al rezilierii contractului de inchiriere

Contractul de inchiriere este reglementat de mai multe acte normative in Romania, fiecare stabilind conditii specifice pentru rezilierea acestuia. Intelegerea cadrului legal este esentiala pentru a evita disputele dintre proprietari si chiriasi.

Legea Locuintei nr. 114/1996: prevederi esentiale

Legea Locuintei nr. 114/1996 stabileste cateva prevederi cruciale referitoare la rezilierea contractului. Conform art. 24, daca partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa elibereze locuinta la expirarea termenului contractual, inainte de termen sau in alte circumstante specifice.

Potrivit aceleiasi legi, proprietarul poate solicita rezilierea contractului in urmatoarele situatii:

• Chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive
• Chiriasul a provocat daune locuintei sau cladirii
• Imobilul a fost instrainat fara acordul dintre parti
• Comportamentul chiriasului face imposibila convietuirea cu alti locatari
• Nerespectarea clauzelor contractuale mentionate in documentul de inchiriere

In cazul locuintelor sociale date in chirie de autoritatile administratiei locale , art. 45 obliga titularul contractului sa comunice primarului, in termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului.

Codul Civil si contractele de inchiriere

Codul Civil clasifica contractul de inchiriere (numit si contract de locatiune) in categoria contractelor cu executare succesiva. Aceasta clasificare are implicatii importante pentru efectele rezilierii.

In primul rand, rezilierea produce efecte doar pentru viitor (ex nunc), nu si retroactiv. Inalta Curte de Casatie si Justitie a stabilit ca, in cazul in care chiriasul a achitat toate obligatiile pana la data rezilierii si a eliberat spatiul inchiriat, proprietarul nu mai poate pretinde plata chiriei pana la implinirea termenului initial al locatiunii.

De asemenea, Codul Civil prevede ca rezilierea poate fi pronuntata de instanta de judecata sau poate opera unilateral prin transmiterea unei declaratii de reziliere catre cealalta parte, daca acest drept a fost prevazut explicit in contract.

Diferenta dintre reziliere si incetare contract

Este important sa distingem intre diferitele modalitati de incetare a contractului. Prin urmare, iata cateva diferente esentiale:

Rezilierea reprezinta o sanctiune contractuala aplicabila in cazul neexecutarii culpabile a obligatiilor de catre una dintre parti. Aceasta se aplica exclusiv contractelor cu executare succesiva (cum este cazul inchirierii) si produce efecte doar pentru viitor.

In schimb, rezolutiunea se aplica contractelor cu executare dintr-o data (vanzare, donatie) si are efect retroactiv, considerandu-se ca respectivul contract nu a fost niciodata incheiat.

Denuntarea unilaterala difera fundamental de reziliere prin natura sa juridica - este o manifestare de vointa expres permisa de lege pentru incetarea contractului, fara a fi necesara invocarea unui motiv intemeiat.

Incetarea contractului la termen reprezinta cea mai simpla modalitate de finalizare a relatiei contractuale, presupunand implinirea duratei stabilite initial de catre parti.

Tipuri de reziliere a contractului de inchiriere

In practica, exista mai multe modalitati prin care un contract de inchiriere poate fi reziliat, in functie de circumstante si de prevederile contractuale. Iata cele mai importante tipuri de reziliere pe care ar trebui sa le cunosti.

Rezilierea la termen: procedura si conditii

Rezilierea la termen reprezinta cea mai simpla si usoara cale de incetare a unui contract de inchiriere. Aceasta are loc atunci cand perioada specificata in contract a expirat. In esenta, dupa implinirea termenului (de obicei un an), atat chiriasul, cat si proprietarul pot semnala fara probleme dorinta de a opri continuitatea contractului de inchiriere. Nu este nevoie de justificari suplimentare, fiind suficient sa nu se solicite prelungirea acestuia.

Rezilierea inainte de termen: drepturi si obligatii

Exista doua situatii distincte pentru rezilierea inainte de termen:

1. Pentru contractele pe perioada nedeterminata - proprietarul poate solicita rezilierea oricand, cu conditia respectarii unui preaviz de minimum 60 de zile, daca intervalul de plata a chiriei este lunar sau mai mare. Pentru intervale mai mici, preavizul minim este de 15 zile.
2. Pentru contractele pe perioada determinata - rezilierea anticipata este posibila doar daca aceasta optiune a fost prevazuta explicit in contract. In lipsa acestei clauze, contractul trebuie respectat pana la termen, cu exceptia cazului cand cealalta parte isi incalca obligatiile contractuale.

Rezilierea pentru neplata chiriei

Neplata chiriei constituie unul dintre cele mai frecvente motive de reziliere. Conform legii, proprietarul poate solicita rezilierea contractului daca chiriasul nu achita chiria pentru cel putin trei luni consecutive. In aceasta situatie, proprietarul are dreptul sa foloseasca fondul de garantie pentru a acoperi partial sumele datorate.

Pentru situatiile in care prejudiciul este mai mare si chiriasul nu coopereaza, proprietarul poate apela la instanta judecatoreasca. Totusi, trebuie retinut ca evacuarea chiriasului se face exclusiv in baza unei hotarari judecatoresti irevocabile.

Rezilierea prin acordul partilor

Conform Codului Civil, contractul poate inceta prin acordul reciproc al partilor. Aceasta modalitate prezinta avantajul flexibilitatii, permitand proprietarului si chiriasului sa stabileasca de comun acord data incetarii efectelor contractului.

Pentru a formaliza aceasta reziliere, este recomandat sa se incheie un act aditional la contractul initial, in care sa se mentioneze explicit data de la care inceteaza raportul contractual. Ulterior, acest document trebuie depus la ANAF pentru a evita impozitarea incepand cu luna in care contractul a fost reziliat.

Procedura de reziliere a contractului de inchiriere

Procesul efectiv de reziliere a unui contract de inchiriere implica mai multi pasi bine definiti care trebuie urmati pentru a asigura validitatea juridica a acestei proceduri.

Notificarea rezilierii: continut si termen de preaviz

Primul pas esential in procesul de reziliere a contractului de inchiriere este trimiterea unei notificari scrise. Acest document trebuie sa contina informatii clare precum: datele de identificare ale partilor, adresa imobilului, data dorita pentru incetarea contractului si motivele rezilierii. Indiferent de situatie, notificarea trebuie transmisa cu respectarea termenului de preaviz.

Pentru contractele cu plata chiriei lunara sau mai mare, termenul legal de preaviz este de 60 de zile. Pentru celelalte situatii, preavizul minim este de 15 zile. Cu toate acestea, daca in contract aveti stabilit conventional un termen de preaviz diferit (de exemplu 30 de zile), acesta prevaleaza fata de termenul legal.

Predarea imobilului: proces verbal si aspecte importante

Dupa expirarea termenului de preaviz, urmeaza predarea efectiva a imobilului. In acest moment, este esential sa incheiati un proces verbal de predare-primire. Acest document atesta starea locuintei in momentul predarii si ofera protectie juridica ambelor parti.

Procesul verbal trebuie sa includa detalii despre starea apartamentului, eventualele deteriorari constatate, situatia utilitatilor si indexul contoarelor. Locatarul se obliga sa returneze apartamentul intr-o stare similara cu cea in care l-a primit, cu exceptia uzurii normale.

Recuperarea garantiei: conditii si exceptii

Dupa predarea imobilului, chiriasul are dreptul sa solicite restituirea garantiei achitate la inceputul contractului. Conform practicii, proprietarul trebuie sa restituie garantia in termen de 30 de zile de la predarea imobilului, cu conditia ca locatarul sa fi indeplinit toate obligatiile contractuale.

Totusi, exista situatii in care proprietarul poate retine partial sau integral garantia:

• Pentru repararea deteriorarilor cauzate de chirias
• Pentru acoperirea chiriei restante sau a utilitatilor neplatite
• In caz de reziliere anticipata, daca acest lucru a fost prevazut in contract

Daca proprietarul refuza nejustificat sa restituie garantia, chiriasul poate trimite o notificare oficiala si, ulterior, poate apela la instanta de judecata, bazandu-se pe contractul semnat si procesul verbal de predare-primire.

Declararea rezilierii la ANAF

Dupa finalizarea procesului de reziliere intre proprietar si chirias, urmeaza o etapa la fel de importanta - declararea rezilierii la Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF). Incepand cu 1 ianuarie 2023, toti proprietarii au obligatia legala de a inregistra orice modificare sau incetare a contractelor de inchiriere.

Model cerere reziliere contract inchiriere pentru ANAF

Pentru declararea rezilierii la ANAF, proprietarul trebuie sa completeze formularul 168 (Cererea de inregistrare a contractelor de locatiune), bifand casuta „Incetare". Acest formular este standardizat si poate fi descarcat de pe site-ul ANAF sau obtinut direct de la ghiseele administratiei fiscale.

Formularul trebuie completat cu atentie, incluzand:

• Datele de identificare ale proprietarului
• Datele de identificare ale chiriasului
• Informatii despre imobilul inchiriat
• Data incetarii contractului

Documentele necesare pentru declararea rezilierii

Pe langa formularul 168 completat, proprietarul trebuie sa anexeze urmatoarele documente justificative:

• Acordul de reziliere semnat de ambele parti
• In lipsa acordului semnat, o declaratie pe propria raspundere a proprietarului
• In cazul in care chiriasul a plecat fara a semna documentele, proprietarul trebuie sa prezinte dovada notificarii trimise prin posta, cu confirmare de primire

Daca doriti recalcularea platilor anticipate cu titlu de impozit, trebuie sa depuneti si formularul 220 „Declaratia privind venitul estimat/norma de venit", bifand casuta „Recalcularea platilor anticipate".

Termene si sanctiuni pentru nedeclarare

Termenul legal pentru declararea rezilierii la ANAF este de 30 de zile de la data rezilierii contractului. Pentru recalcularea platilor anticipate, formularul 220 trebuie depus in termen de 5 zile de la data rezilierii.

Nedeclararea rezilierii contractului de inchiriere la ANAF poate atrage sanctiuni considerabile. Amenzile pot ajunge pana la 50.000 de lei pentru fiecare operatiune nedeclarata. De asemenea, organul fiscal notifica persoanele care figureaza in evidentele fiscale cu venituri din chirii si care nu si-au indeplinit aceasta obligatie.

Dovada inregistrarii rezilierii poate fi:

• Copia cererii cu numarul si data inregistrarii
• Confirmarea de primire (pentru cererile trimise prin posta)
• Mesajul electronic transmis de sistemul online

Concluzie

Rezilierea contractului de inchiriere reprezinta un proces complex care necesita atentie la detalii si respectarea stricta a cadrului legal. Prin urmare, atat proprietarii cat si chiriasii trebuie sa cunoasca drepturile si obligatiile care le revin pentru a evita situatiile neplacute sau costisitoare.

Mai mult decat atat, documentarea corecta a procesului de reziliere, de la notificarea initiala pana la declararea la ANAF, ofera protectie juridica ambelor parti implicate. Respectarea termenelor de preaviz, intocmirea procesului verbal de predare-primire si recuperarea garantiei sunt pasi esentiali care nu trebuie neglijati.

Cu toate acestea, cel mai important aspect ramane comunicarea deschisa intre proprietar si chirias. Rezilierea prin acordul partilor, atunci cand este posibila, reprezinta cea mai eficienta si mai putin stresanta modalitate de incheiere a unui contract de inchiriere.

Cunoasterea si aplicarea corecta a informatiilor prezentate in acest ghid va va ajuta sa navigati cu succes procesul de reziliere, protejandu-va interesele si evitand potentialele dispute legale sau sanctiuni din partea autoritatilor fiscale.