Certificat de urbanism: Ce este, acte necesare eliberare

Stiai ca, fara certificat de urbanism, nu poti construi legal si nu ai dreptul de proprietate asupra constructiei? 

Conform deciziilor Inaltei Curti de Casatie si Justitie din aprilie 2019, dreptul de proprietate asupra unei constructii nu poate fi dobandit in absenta certificatului de urbanism si a autorizatiei de constructie. Este, de fapt, primul pas esential in orice proiect de constructie sau tranzactie imobiliara.

Dar ce este certificatul de urbanism si de ce este atat de important? In primul rand, acest document contine informatii vitale despre regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, inclusiv cerintele urbanistice care trebuie indeplinite. De asemenea, certificatul este necesar nu doar pentru constructii noi, ci si pentru modificari ale constructiilor existente, precum extinderi sau schimbari de destinatie.

Vesti bune pentru cei grabiti - obtinerea certificatului de urbanism dureaza acum doar 15 zile lucratoare, o reducere semnificativa fata de vechiul termen de 30 de zile. Taxa variaza in functie de suprafata construita, tipul terenului, intravilan sau extravilan, zona unde este amplast imobilul, fiind intre 2 si 14 lei pe metru patrat in mediul urban.

In acest articol, iti voi explica tot ce trebuie sa stii despre certificatul de urbanism: actele necesare, procesul de obtinere, valabilitatea si situatiile speciale pe care trebuie sa le cunosti. Hai sa incepem!

Ce este certificatul de urbanism si de ce este important

Certificatul de urbanism reprezinta fundamentul legal pentru orice proiect de constructii sau tranzactie imobiliara. Sa exploram impreuna toate aspectele importante ale acestui document esential.

Definitie si rol legal

Conform Legii nr. 50/1991, certificatul de urbanism este un act de informare prin care autoritatile locale sau judetene fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului. Acest document contine informatii despre caracteristicile zonei, cerintele urbanistice care trebuie indeplinite si lista avizelor necesare pentru autorizarea lucrarilor.

In esenta, certificatul de urbanism prezinta detalii concrete despre:

• Regimul juridic (titlul de proprietate, monumente istorice, amplasare intravilan/extravilan)
• Regimul economic (categoria de folosinta, functiuni permise sau interzise)
• Regimul tehnic (POT, CUT, inaltimea maxima, dimensiunile parcelelor)

Diferenta fata de autorizatia de construire

Desi ambele documente sunt necesare pentru constructii, ele au roluri complet diferite. Un aspect esential de retinut este ca certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii. Acesta este doar un act preliminar, obligatoriu pentru obtinerea autorizatiei de construire.

Autorizatia de construire este documentul care permite efectiv executarea lucrarilor, insa nu poate fi eliberata fara certificatul de urbanism. Astfel, cele doua acte se completeaza, fiecare avand rolul sau specific in procesul de construire.

Cand este obligatoriu

Certificatul de urbanism devine obligatoriu in urmatoarele situatii:

• Pentru autorizarea lucrarilor de constructii noi si a instalatiilor aferente
• Pentru demolarea constructiilor existente
• La interventii asupra imobilelor existente (extinderi, mansardari, consolidari)
• Pentru schimbarea destinatiei unui spatiu
• In cazul dezmembrarii prin lotizare sau imparteala
• Pentru alipirea sau dezlipirea de parcele in scopul realizarii unor lucrari
• La intocmirea documentatiilor cadastrale de comasare/dezmembrare (cand operatiunile au ca scop realizarea unor lucrari de constructii)

De asemenea, certificatul de urbanism poate fi solicitat pentru informare de catre orice persoana interesata, fiind un instrument util pentru evaluarea potentialului unui teren de vanzare.

Acte necesare pentru eliberarea certificatului de urbanism

Pentru obtinerea certificatului de urbanism trebuie sa pregatesti un dosar complet cu mai multe documente obligatorii. Fiecare primarie poate avea cerinte specifice, insa exista un set standard de acte necesare pe care le voi detalia in continuare.

Cererea tip completata

Cererea tip pentru emiterea certificatului de urbanism reprezinta primul document necesar in dosar. Aceasta se gaseste la sediul sau pe site-ul primariei in raza careia este situata proprietatea. Modul in care completezi aceasta cerere este foarte important, deoarece va determina cum poti folosi certificatul ulterior. In prima parte a cererii trebuie sa specifici clar si complet scopul solicitarii (informare, construire, dezmembrare, etc.). Daca nu mentionezi corect intentia asupra proprietatii, vei fi nevoit sa obtii un nou certificat mai tarziu.

Actul de proprietate si extrasul de carte funciara

Pentru dosar trebuie sa atasezi o copie dupa actul de proprietate (contractul de vanzare-cumparare autentificat la notar). De asemenea, este obligatoriu un extras de carte funciara pentru informare, eliberat de ANCPI (Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara), care nu trebuie sa fie mai vechi de 30 de zile. Acest document costa aproximativ 20 de lei si poate fi obtinut online sau direct de la sediul OCPI din judetul tau.

Planuri cadastrale si topografice

In functie de situatia proprietatii, ai nevoie de:

• Plan de incadrare in zona (daca proprietatea nu este inscrisa la ANCPI)
• Extras din planul cadastral pe ortofotoplan (pentru proprietatile inscrise la ANCPI)
• Plan de amplasament si delimitare a imobilului la scara 1:500
• Plan de situatie cu evidentierea imobilului in cauza

Costul unui extras din planul cadastral pe ortofotoplan este de aproximativ 15 lei.

Dovada platii taxei

Taxa pentru emiterea certificatului de urbanism este relativ mica, fiind calculata in functie de suprafata proprietatii. Aceasta variaza de obicei intre 5 si 20 de lei, iar metoda exacta de calcul este actualizata prin Hotarare de Consiliu Local (HCL). Copia bonului de plata a taxei trebuie inclusa obligatoriu in dosar.

Avize suplimentare in functie de zona

In anumite situatii, primariile pot solicita documentatii avizate suplimentare, in special pentru:

• Bransamente la utilitati
• Dezmembrari si alipiri (plan de situatie cu propunerea dorita)
• Inchideri de balcon, supraetajari sau extinderi

Pentru situatii specifice precum lucrari tehnico-edilitare, pot fi necesare si alte documente precum avizul tehnic de racordare emis de administratorul retelei sau o descriere detaliata a solicitarii.

Cum se obtine certificatul de urbanism

Procedura de obtinere a certificatului de urbanism s-a simplificat considerabil in ultimii ani. Iata tot ce trebuie sa stii despre acest proces esential pentru proiectele tale imobiliare.

Unde se depune cererea

Cererea pentru certificatul de urbanism se depune la Primaria localitatii unde se afla terenul sau constructia. Insa, daca terenul este situat intr-o comuna de mici dimensiuni, fara serviciu propriu de urbanism, certificatul trebuie obtinut de la Consiliul Judetean. Exista doua modalitati principale de depunere:

• Direct - la Centrul de Informatii pentru Cetateni din cadrul primariei
• Online - prin intermediul portalului de servicii electronice al primariei, daca acesta exista

Important de stiut este ca solicitantul certificatului poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata, nefiind necesara prezentarea titlului asupra imobilului.

In cat timp se elibereaza certificatul

Termenul de eliberare a certificatului de urbanism a fost redus de la 30 de zile la doar 15 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii. In cazul depunerii unei documentatii incomplete, primaria va notifica solicitantul in termen de 5 zile pentru completarea dosarului.

Pentru cei grabiti, exista si optiunea eliberarii in regim de urgenta, care presupune o taxa separata, conform hotararii Consiliului Local.

Formatul certificatului: fizic sau digital

Certificatul de urbanism poate fi obtinut atat in format fizic, cat si digital:

• Format fizic - ridicat personal de la primarie sau transmis prin posta
• Format digital - semnat electronic si transmis prin e-mail

Certificatul digital contine semnaturile electronice calificate ale reprezentantilor primariei si sigiliul electronic al institutiei, avand aceeasi valabilitate ca documentul fizic.

Erori frecvente si cum le eviti

Cele mai comune greseli in procesul de obtinere a certificatului sunt:

1. Completarea incorecta a cererii - Asigura-te ca scopul solicitarii este clar mentionat
2. Neconcordante intre acte - Verifica actualizarea extrasului CF (sa nu depaseasca 30 de zile)
3. Lipsa planurilor obligatorii - Ataseaza toate planurile topografice solicitate
4. Neplata taxei - Achita taxa inainte de depunerea cererii si pastreaza dovada platii

In cazul unui certificat emis cu erori, poti solicita rectificarea prin cerere scrisa la primarie, cu toate actele relevante.

Valabilitate, prelungire si situatii speciale

Odata obtinut certificatul de urbanism, trebuie sa fii atent la perioada sa de valabilitate si la situatiile speciale care pot aparea. Informatiile din acest document sunt esentiale pentru planificarea corecta a proiectului tau.

Durata standard de valabilitate

Perioada de valabilitate a certificatului de urbanism variaza intre 6 si 24 de luni de la data emiterii, in functie de:

• Complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei
• Scopul pentru care a fost solicitat documentul
• Mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice aprobate pentru imobilul respectiv

In majoritatea cazurilor, certificatul de urbanism are o valabilitate standard de 12 luni, insa pentru proiecte mai complexe, autoritatile pot acorda din start o perioada de 24 de luni.

Cum se face prelungirea

Daca nu ai reusit sa utilizezi certificatul in perioada de valabilitate, poti solicita o singura prelungire. Pentru aceasta trebuie sa:

• Depui cererea de prelungire cu cel putin 15 zile inainte de expirare
• Completezi formularul-tip F.7 pentru prelungirea valabilitatii
• Prezinti certificatul de urbanism original
• Achiti taxa de prelungire (30% din valoarea taxei initiale)

Prelungirea se acorda pentru maximum 12 luni. Dupa expirarea acestei perioade suplimentare, va fi necesar sa obtii un nou certificat de urbanism.

Certificat pentru extravilan, PUZ, alipire sau dezmembrare

Certificatul de urbanism poate fi solicitat si pentru terenuri situate in extravilan. De asemenea, este necesar pentru realizarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) care permite trecerea terenurilor din extravilan in intravilan.

Pentru operatiunile de alipire sau dezmembrare a parcelelor, certificatul contine informatii specifice privind regimul tehnic si economic al imobilelor rezultate.

Intrarea in legalitate

In cazul constructiilor realizate fara autorizatie sau cu nerespectarea prevederilor autorizatiei, certificatul de urbanism reprezinta primul pas pentru intrarea in legalitate.

Procedura implica:

• Obtinerea unui certificat de urbanism cu scopul "autorizarea lucrarilor executate fara autorizatie"
• Intocmirea unei expertize tehnice care sa confirme respectarea cerintelor de rezistenta
• Achitarea amenzilor contraventionale prevazute de lege

Intrarea in legalitate este posibila doar daca constructia respecta prevederile urbanistice ale zonei.

Concluzie

Certificatul de urbanism reprezinta, fara indoiala, fundamentul oricarui proiect de constructie sau tranzactie imobiliara in Romania. Dupa cum am evidentiat pe parcursul acestui articol, documentul ofera informatii esentiale despre regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor.

Procesul de obtinere a certificatului s-a simplificat considerabil in ultimii ani. Termenul de eliberare a scazut la doar 15 zile lucratoare, iar posibilitatea depunerii online face intreaga procedura mult mai accesibila. Cu toate acestea, pregatirea corecta a dosarului ramane cruciala pentru evitarea intarzierilor.

Documentele necesare includ cererea tip completata corect, actul de proprietate impreuna cu extrasul de carte funciara recent, planurile cadastrale si dovada platii taxei. Atentia la detalii la acest pas poate preveni multe complicatii ulterioare.

Valabilitatea certificatului variaza intre 6 si 24 de luni, in functie de complexitatea proiectului. Prelungirea este posibila o singura data, prin depunerea unei cereri cu cel putin 15 zile inainte de expirare.

Certificatul de urbanism trebuie tratat cu maxima seriozitate, deoarece consecintele legale ale construirii fara acest document pot fi severe. Amintesc faptul ca Inalta Curte de Casatie si Justitie a stabilit clar ca dreptul de proprietate asupra unei constructii nu poate fi dobandit fara certificat de urbanism si autorizatie de construire.

Sper ca informatiile prezentate in acest articol te vor ajuta sa navighezi mai usor prin procesul birocratic de obtinere a certificatului de urbanism. Planificarea atenta si respectarea cerintelor legale constituie cheia succesului pentru orice proiect imobiliar