Cat costa actele de vanzare-cumparare teren in 2025

Te-ai intrebat vreodata cat costa actele de vanzare cumparare teren in 2025? Pregateste-te pentru o surpriza - aceste costuri pot reprezenta o suma semnificativa in cadrul tranzactiei tale imobiliare!

Ei bine, onorariile notariale pentru tranzactiile de vanzare-cumparare a terenurilor variaza considerabil, incepand de la un minim de 230 lei pentru tranzactii de pana la 20.000 lei. 

Pentru tranzactiile cu valori intre aproximativ 4.000 EUR si 7.000 EUR, vei plati o suma fixa de aproximativ 88 EUR, plus 1,9% din ceea ce depaseste pragul de aproximativ 4.000 EUR.

De fapt, daca valoarea vanzarii depaseste aproximativ 119.400 EUR, onorariul notarial ajunge la aproximativ 1.275 EUR, la care se adauga 0,6% din suma care depaseste acest prag.

Dar aceste onorarii sunt doar inceputul! Cand vorbim despre acte necesare cumparare teren, trebuie sa luam in calcul si alte cheltuieli. Taxele de intabulare sunt de 0,15% din valoarea tranzactiei pentru persoanele fizice si de 0,50% pentru cele juridice. Mai mult decat atat, impozitul pe transferul dreptului de proprietate variaza in functie de perioada de detinere - 3% pentru terenurile detinute pana la 3 ani si doar 1% pentru cele detinute mai mult de 3 ani.

Nu uita ca vor exista si alte costuri administrative! Extrasul de autentificare costa 40 RON (sau 200 RON in regim de urgenta), iar verificarea la Registrele Nationale privind regimul matrimonial adauga inca 15 RON. In aceasta situatie, este esential sa stii cine plateste actele la vanzarea unui teren si sa te pregatesti corespunzator.

Vom analiza impreuna toate aceste costuri, plus sfaturi valoroase pentru a naviga cu succes prin procesul de tranzactionare a unui teren in 2025!

Acte necesare pentru vanzarea si cumpararea unui teren

Pentru finalizarea unei tranzactii imobiliare, pregatirea documentelor corecte este esentiala. Iata ce acte trebuie sa ai la indemana cand doresti sa vinzi sau sa cumperi un teren.

Documente de identitate si acte de proprietate

Vanzarea sau cumpararea unui teren incepe intotdeauna cu actele fundamentale. Ambele parti trebuie sa prezinte:

• Actele de identitate (carti de identitate) ale vanzatorului si cumparatorului
• Certificate de casatorie, daca este cazul
• Procura in original, pentru reprezentare (cand situatia o cere)

Vanzatorul trebuie sa aduca actul de proprietate asupra terenului, care poate fi:

• Contract de vanzare-cumparare autentificat
• Contract de donatie
• Titlu de proprietate
• Certificat de mostenitor
• Sentinta civila definitiva si irevocabila
• Act de partaj sau alte documente care atesta dreptul de proprietate

Certificat fiscal si documentatie cadastrala

Certificatul fiscal este obligatoriu si demonstreaza ca vanzatorul nu are datorii catre stat.

Acest document:

• Se obtine de la Directia de Impozite si Taxe Locale
• Se emite in maximum 3 zile lucratoare de la solicitare
• Are o valabilitate de 30 de zile pentru persoane juridice si 90 de zile pentru persoane fizice

Documentatia cadastrala reprezinta ansamblul inscrisurilor tehnice, juridice si administrative necesare inregistrarii imobilului. Aceasta include:

• Planul de amplasament si delimitare a imobilului
• Extrasul de carte funciara pentru informare (eliberat cu cel mult 30 de zile inainte)
• Incheierea de intabulare a dreptului de proprietate

Acte suplimentare pentru terenuri extravilane sau cu constructii

Terenurile extravilane necesita acte aditionale:

• Parcurgerea procedurii de preemptiune (depunerea ofertei de vanzare la primarie)
• Adeverinta care atesta ca terenul este liber la vanzare sau avizul care da dreptul la cumparare
• Pentru terenurile situate la frontiera (pana la 30 km): aviz de la Ministerul Apararii Nationale
• Adeverinta ca terenul nu este sit arheologic sau monument istoric

Pentru terenurile cu constructii, mai sunt necesare:

• Autorizatia de construire
• Certificat energetic (pentru constructii peste 50 mp)
• Certificat de urbanism care indica pozitionarea si regimul de construire

Notarul are rolul de a verifica legalitatea actelor si de a facilita transferul dreptului de proprietate, asigurand transparenta si corectitudinea tranzactiei.

Costuri notariale si alte cheltuieli legale

Tranzactionarea unui teren implica diverse costuri legale. Astfel, intelegerea acestor cheltuieli este esentiala pentru o planificare financiara corecta.

Cum se stabileste onorariul notarial

Onorariul notarial reprezinta principala cheltuiala in procesul de vanzare-cumparare a unui teren. Acesta se calculeaza in functie de valoarea imobilului, conform grilei stabilite prin Ordinul Ministerului Justitiei nr. 70/C/2024. Iata cum arata structura tarifara:

• Pentru terenuri pana la 20.000 lei: 2,2% din valoare, minim 230 lei
• Intre 20.001-35.000 lei: 440 lei + 1,9% din suma ce depaseste 20.001 lei
• Intre 35.001-65.000 lei: 725 lei + 1,6% din suma peste 35.001 lei
• Intre 65.001-100.000 lei: 1.205 lei + 1,5% din suma peste 65.001 lei
• Intre 100.001-200.000 lei: 1.705 lei + 1,1% din ce depaseste 100.001 lei
• Intre 200.001-600.000 lei: 2.805 lei + 0,9% din ce depaseste 200.001 lei
• Peste 600.001 lei: 6.405 lei + 0,6% din suma ce depaseste 600.001 lei

De asemenea, se adauga 45 lei pentru administrarea si arhivarea documentelor. In cazul achizitiei prin programul Noua Casa, onorariul se reduce cu 30%.

Costuri pentru extras CF si verificari

Extrasul de carte funciara este indispensabil pentru tranzactie si presupune urmatoarele costuri:

• Extract de carte funciara pentru informare: 20 lei/exemplar
• Extract de carte funciara pentru autentificare: 40 lei/exemplar
• Extract de carte funciara in extenso: 5 lei/pagina fata/verso

In regim de urgenta, preturile cresc semnificativ - extrasul pentru informare costa 100 lei, iar cel pentru autentificare ajunge la 200 lei. Termenul standard de eliberare este de 2 zile lucratoare.

Verificarile obligatorii includ:

• Verificarea in Registrul National Notarial al Regimurilor Matrimoniale: 15 lei + TVA
• Verificarea in Registrul National de Evidenta a Optiunilor Succesorale: 15 lei + TVA

Alte taxe administrative

Printre taxele administrative suplimentare se numara:

• Taxa de intabulare pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea terenului, minim 60 lei/imobil
• Taxa de intabulare pentru persoane juridice: 0,50% din valoarea terenului, minim 60 lei/imobil
• Impozitul pe venit pentru vanzator: 3% pentru terenuri detinute sub 3 ani sau 1% pentru cele detinute peste 3 ani
• Notarea antecontractului in cartea funciara: 75 lei pentru fiecare carte funciara

Notarii recomanda solicitarea unui calcul estimativ inainte de tranzactie, deoarece onorariile pot varia de la un birou notarial la altul, in special pentru serviciile suplimentare.

Taxe de intabulare si impozitul pe vanzare

Atunci cand achizitionezi un teren, taxele de intabulare si impozitul pe vanzare reprezinta costuri semnificative care trebuie luate in calcul. Aceste taxe variaza in functie de mai multi factori pe care ii voi detalia in continuare.

Calculul taxei de intabulare in functie de tipul persoanei

Taxa de intabulare difera semnificativ intre persoanele fizice si juridice:

• Pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea imobilului
• Pentru persoane juridice: 0,5% din valoarea imobilului

In ambele cazuri, taxa minima este de 60 lei/imobil. Aceasta taxa se calculeaza la valoarea din act sau, daca aceasta este mai mica decat valoarea de circulatie stabilita prin studiul de piata realizat de camerele notarilor publici, procentul se aplica la valoarea din studiu.

De asemenea, pentru justificarea inscrierii provizorii se percepe un tarif fix de 60 lei. Aceste taxe se achita inainte de inregistrarea cererilor, iar neplata duce la respingerea cererii.

Impozitul in functie de perioada de detinere

Incepand cu 2023, impozitul pe venit la vanzarea unui teren se calculeaza in functie de perioada de detinere, indiferent de valoarea proprietatii:

• 3% pentru terenurile detinute pana la 3 ani inclusiv
• 1% pentru terenurile detinute mai mult de 3 ani

In cazul terenurilor agricole situate in extravilan vandute inainte de implinirea a 8 ani de la cumparare, se aplica un impozit de 80% din diferenta pozitiva dintre valoarea terenului la vanzare si cea de la cumparare.

Cazuri speciale si exceptii

Exista situatii in care nu se datoreaza impozit pe transferul proprietatilor imobiliare:

• Cand terenurile sunt dobandite prin reconstituirea dreptului de proprietate conform legilor speciale
• La dobandirea dreptului de proprietate prin donatie intre rude si afini pana la gradul III inclusiv sau intre soti
• In cazul actelor de desfiintare cu efect retroactiv
• Pentru darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor din credite (pentru o singura operatiune)

Prima inregistrare in sistemul integrat de cadastru si carte funciara a terenurilor agricole si forestiere dobandite prin titluri de proprietate emise in baza legilor fondului funciar este scutita de plata tarifelor.

Impozitul este incasat de notari si virat ulterior catre Fisc, simplificand astfel procesul pentru contribuabili.

Ce trebuie sa stii cand cumperi un teren

Achizitionarea unui teren reprezinta o decizie importanta ce necesita atentie la numeroase aspecte. Dincolo de pretul terenului si costurile actelor, exista elemente esentiale de verificat inainte de a semna contractul final.

Verificarea regimului juridic al terenului

Inainte de toate, solicita un extras de carte funciara actualizat - acesta este ca un "buletin" al terenului si contine informatii vitale despre proprietate. Extrasul costa 40 lei in regim normal sau 200 lei in regim de urgenta si are o valabilitate de 30 de zile. Verifica cu atentie:

• Daca terenul este intravilan sau extravilan
• Daca exista sarcini (ipoteci, interdictii de instrainare, litigii)
• Daca exista servituti sau alte restrictii

De asemenea, obtine un certificat de urbanism informativ de la primaria locala. Acest document iti arata ce poti construi pe teren, regimul de inaltime permis si eventualele restrictii urbanistice. Nu ignora verificarea PUZ-ului (Planul Urbanistic Zonal) si POT/CUT (Procentul de Ocupare a Terenului/Coeficientul de Utilizare a Terenului).

Importanta consultarii unui notar sau avocat

Un specialist juridic poate face diferenta intre o tranzactie reusita si una problematica.

Notarul public nu doar autentifica actele, ci si:

• Verifica validitatea titlurilor vanzatorului
• Consulta registrul de carte funciara
• Identifica partile si verifica puterile de reprezentare
• Analizeaza capacitatea juridica a partilor

In plus, un avocat specializat in imobiliare poate efectua un "due diligence" complet, identificand potentiale probleme ascunse si oferind solutii personalizate situatiei tale specifice. Prin urmare, investitia intr-un specialist juridic poate preveni pierderi financiare semnificative.

Riscuri frecvente si cum le eviti

Cand cumperi un teren, fii atent la:

• Terenuri in zone inundabile sau cu alunecari de teren - solicita avize de la Regia Apelor Romane
• Terenuri traversate de conducte de gaze, apa, stalpi de inalta tensiune sau canalizare - constructia pe acestea este imposibila
• Suprapuneri cadastrale cu loturile vecine - verifica masuratorile
• Restrictii legate de zonele protejate sau monumente istorice
• Acces dificil la utilitati - verifica distanta fata de retelele existente

Inainte de a bate palma, analizeaza si studiul geotehnic al terenului pentru a intelege structura solului. Acesta iti va indica potentiale probleme la fundatie si costurile suplimentare necesare.

In final, exploreaza gama variata de terenuri de vanzare si compara mai multe optiuni inainte de a lua o decizie. O alegere informata acum va preveni complicatii costisitoare in viitor.

Concluzie

Achizitionarea sau vanzarea unui teren in Romania in 2025 presupune, dupa cum am vazut, o serie de costuri semnificative care trebuie luate in calcul inainte de a demara procesul. 

Taxele notariale variaza considerabil in functie de valoarea proprietatii, incepand de la 230 lei pentru terenurile sub 20.000 lei si ajungand pana la 6.405 lei plus 0,6% pentru proprietatile care depasesc 600.001 lei.

Totusi, costurile nu se opresc aici. Taxele de intabulare (0,15% pentru persoane fizice si 0,50% pentru cele juridice), impozitul pe venit (1% sau 3% in functie de perioada de detinere), precum si cheltuielile pentru extrasele de carte funciara si verificarile in registrele nationale reprezinta aspecte financiare esentiale ale tranzactiei.

Dincolo de aspectele financiare, documentatia completa si corecta joaca un rol crucial. Actele de identitate, certificatul fiscal, documentatia cadastrala si alte acte specifice trebuie pregatite cu atentie pentru a evita intarzieri sau complicatii.

La fel de important este sa verificati cu atentie regimul juridic al terenului, sa consultati un specialist juridic si sa identificati potentialele riscuri asociate proprietatii. Aceste verificari preventive pot economisi timp, bani si stres pe termen lung.

Avand toate aceste informatii la indemana, sunteti acum pregatiti sa navigati cu incredere prin procesul de tranzactionare a unui teren. Va incurajez sa explorati gama variata de terenuri de vanzare in Brasov cu potential ridicat, disponibile pe piata si sa comparati optiunile inainte de a lua decizia finala.

Fara indoiala, o tranzactie imobiliara bine documentata si planificata reduce riscurile si va asigura o investitie sigura. Prin urmare, nu ezitati sa apelati la specialisti pentru consiliere si sa alocati timp suficient pentru verificari amanuntite. Investitia intr-un teren reprezinta, la urma urmei, un pas important care merita toata atentia dumneavoastra