Contractul de intretinere - Acte necesare, taxe notariale si obligatii

Contractul de întreținere reprezintă acel contract prin care o parte se obligă să efectueze în folosul celeilalte părți sau al unui anumit terț serviciile necesare întreținerii și îngrijirii pentru o anumită durată. Acest act juridic bilateral presupune transmiterea unui capital, reprezentat de unul sau mai multe bunuri mobile sau imobile ori o sumă de bani, de către întreținut către întreținător, care se obligă în schimb să asigure acestuia întreținere zilnică pe tot timpul vieții sau pe o durată determinată.

Natura juridică a contractului se caracterizează prin mai multe elemente distinctive. Contractul este consensual, bilateral, aleatoriu, intuitu personae și cu executare succesivă pentru una din părți. Caracterul aleatoriu decurge din incertitudinea privind durata obligațiilor ambelor părți, în special atunci când durata întreținerii nu este prestabilită. Obligațiile fiind reciproce și interdependente, contractul intră în categoria actelor bilaterale sinalagmatice.

Părțile contractante poartă denumirile de întreținut și întreținător, deși Noul Cod Civil evită să le numească explicit ca atare. Întreținutul reprezintă creditorul obligației de întreținere, iar întreținătorul este debitorul acestei obligații. Ambele părți trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu, întrucât contractul prezintă un caracter solemn.

Principala caracteristică a contractului constă în obiectul său, respectiv întreținerea și îngrijirea unei persoane, care include alimente, îmbrăcăminte, locuință, asistență medicală și alte prestații necesare. Debitorul întreținerii datorează creditorului prestații stabilite în mod echitabil, ținându-se seama de valoarea capitalului și de condiția socială anterioară a creditorului.

Forma contractului este strict reglementată. Potrivit art. 2255 din Codul Civil, contractul de întreținere se încheie în formă autentică la notariat, sub sancțiunea nulității absolute. Reglementarea juridică a contractului se găsește în Codul Civil, Cartea a V-a, Titlul IX "Despre contracte speciale", Capitolul XVIII, art. 2254-2263.

În privința duratei, dacă prin contract nu s-a prevăzut durata întreținerii ori s-a prevăzut numai caracterul viager al acesteia, întreținerea se datorează pentru toată durata vieții creditorului întreținerii. Contractul poate fi încheiat și în favoarea unui terț beneficiar, iar întreținerea poate fi constituită în favoarea unei persoane sau a două ori mai multor persoane.

Deși contractul de întreținere prezintă asemănări cu renta viageră, recunoscute de Noul Cod Civil, cele două contracte nu se confundă. Astfel, deși i se aplică parțial regulile de la renta viageră, întreținerea rămâne un contract independent și distinct.

Acte necesare pentru contractul de intretinere

Incheierea acestui act notarial necesita prezentarea unui set complet de documente care atesta identitatea partilor, dreptul de proprietate si situatia fiscala a bunului transmis.

Actele de identitate ale partilor

Cetatenii romani prezinta buletinul sau cartea de identitate in original. Cetatenii Uniunii Europene, ai Spatiului Economic European sau ai Confederatiei Elvetiene furnizeaza cartea de rezidenta permanenta sau certificatul de inregistrare eliberate de autoritatile romane, precum si pasaportul sau actul de identitate emis de statul al carui cetatean sunt. 

Pentru cetatenii straini din state non-UE/SEE, documentele obligatorii includ pasaportul si permisul de sedere eliberat de autoritatile romane. In situatia in care cetatenilor straini nu li s-a atribuit un cod numeric personal de catre autoritatile romane, acestia vor prezenta numarul de identificare fiscala atribuit de organul fiscal. De asemenea, certificatul de casatorie si conventiile matrimoniale se prezinta acolo unde partile au incheiat astfel de conventii.

Actul de proprietate al bunului

Dreptul de proprietate al intretinutului se dovedeste prin diverse inscrisuri juridice. Titlul de proprietate poate fi reprezentat de contractul de vanzare-cumparare, contractul de donatie, contractul de schimb, actul de dare in plata sau procesul-verbal de predare-primire. 

In cazul dobandirii prin mostenire, se prezinta certificatul de mostenitor impreuna cu actele de proprietate din istoricul juridic al bunului. Hotararile judecatoresti definitive si irevocabile, deciziile sau dispozitiile de aprobare a restituirii in natura a unui imobil in temeiul legii 10/2001 constituie titluri valabile. 

Pentru constructiile noi, autorizatia de construire impreuna cu procesul-verbal de receptie a imobilului si certificatul de edificare a constructiei formeaza documentatia necesara. Incheierea de intabulare a imobilului se anexeaza obligatoriu.

Certificat fiscal si documentatie cadastrala

Certificatul de atestare fiscala se elibereaza de Directia de Taxe si Impozite Locale competenta teritorial, fiind valabil 30 de zile calendaristice de la data emiterii. Documentul atesta ca proprietarul este la zi cu platile catre bugetul local pentru imobilul respectiv. 

In situatia instrainarii unui bun aflat in coproprietate, organul fiscal emite certificate pentru fiecare coproprietar, proportional cu cota-parte de proprietate indiviza detinuta. Documentatia cadastrala, intocmita de un expert cadastral autorizat si vizata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara competent, cuprinde planul de amplasament si delimitarea imobilului, respectiv planul releveu.

Extrasul de carte funciara

Extrasul de carte funciara pentru autentificare se obtine exclusiv prin intermediul biroului notarial, la cererea proprietarului, fiind valabil 10 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii. Acest document face dovada situatiei juridice actuale a imobilului si a drepturilor inscrise asupra acestuia.

Adeverinta de la asociatia de proprietari

Pentru apartamentele situate in blocuri sau ansambluri rezidentiale unde exista asociatie constituita, adeverinta se prezinta in original, cu semnatura olografa a administratorului si a presedintelui asociatiei, cu precizarea numelui si prenumelui acestora si cu stampila asociatiei. 

Documentul are numar de inregistrare si data de eliberare, fiind valabil 30 de zile calendaristice. Adeverinta atesta achitarea la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei sau, dupa caz, mentioneaza cuantumul exact al debitelor existente. In cazul existentei unor datorii, instrainarea se poate realiza numai daca dobanditorul declara expres in contract ca preia in intregime obligatiile de plata catre asociatie.

Taxe notariale la contractul de intretinere

Costurile financiare asociate autentificarii se compun din onorariul notarial, taxele percepute de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara si impozitul pe venitul realizat din transferul proprietatii. Calculul acestor taxe variaza in functie de valoarea bunului transmis si de tipul intretinerii, cu sau fara uzufruct viager.

Onorariul notarial se stabileste prin aplicarea unor cote procentuale diferentiate pe transe de valoare a imobilului. Pentru bunuri cu valoarea pana la 20.000 lei, se aplica 2,2%, dar nu mai putin de 230 lei. In cazul valorilor cuprinse intre 20.001 si 35.000 lei, onorariul este de 440 lei plus 1,9% pentru suma care depaseste 20.001 lei. Transa de 35.001 pana la 65.000 lei atrage un onorariu de 725 lei plus 1,6% pentru suma care depaseste 35.001 lei. 

Pentru imobile cu valoarea intre 65.001 si 100.000 lei, se percep 1.205 lei plus 1,5% pentru suma care depaseste 65.001 lei. In intervalul 100.001-200.000 lei, onorariul este de 1.705 lei plus 1,1% pentru suma care depaseste 100.001 lei. Bunurile evaluate intre 200.001 si 600.000 lei genereaza un onorariu de 2.805 lei plus 0,9% pentru suma care depaseste 200.001 lei. Pentru valori peste 600.001 lei, se calculeaza 6.405 lei plus 0,6% pentru suma care depaseste 600.001 lei.

Notarul solicita partilor declararea valorii reale a bunurilor, avand dreptul de a refuza autentificarea printr-o incheiere motivata daca are indoieli cu privire la sinceritatea valorii declarate. Atunci cand valoarea declarata este inferioara expertizelor notariale pe anul in curs, onorariul se stabileste la aceasta din urma valoare.

Taxele catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara includ extrasul de carte funciara pentru autentificare, care costa 40 RON in regim normal (eliberare in doua zile) sau 200 RON in regim de urgenta (eliberare intr-o zi). Tariful pentru intabulare reprezinta 0,15% din valoarea bunului pentru persoanele fizice si 0,5% pentru persoanele juridice.

Impozitul pe venitul realizat din transferul proprietatii se diferentiaza in functie de durata detinerii imobilului. Pentru bunuri dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv, se aplica 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv, respectiv 6.000 lei plus 2% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei. Daca imobilul este detinut mai mult de 3 ani, impozitul este de 2% pana la 200.000 lei inclusiv sau 4.000 lei plus 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei.

Obligatiile partilor in contractul de intretinere

Raportul juridic bilateral instituit prin acest contract genereaza obligatii reciproce pentru ambele parti, reglementate de Codul Civil prin dispozitiile art. 2.256 si 2.257. Caracterul sinalagmatic al acestui act impune respectarea unor obligatii legale si conventionale, stabilite prin clauzele contractuale in urma declararii intentiei de a contracta.

Obligatiile intretinutului

Creditorul intretinerii are obligatia principala de a transmite dreptul de proprietate sau un alt drept patrimonial asupra bunului ce constituie capitalul contractului. Transmiterea se realizeaza la momentul incheierii contractului sau la data inregistrarii acestuia in cartea funciara. Pentru asigurarea executarii obligatiilor de intretinere, creditorul poate garanta acestea prin privilegiu sau ipoteca asupra bunului transmis.

Obligatia de predare a bunului intervine la incheierea contractului ori ulterior, in functie de stipulatiile partilor. Pana la momentul predarii, intretinutul trebuie sa conserve bunul si sa il mentina in stare corespunzatoare. Similar unui vanzator, creditorul intretinerii garanteaza dobanditorul contra evictiunii si viciilor ascunse ale bunului transmis.

Clauza prin care creditorul intretinerii se obliga la prestarea unor servicii este considerata nescrisa. Intretinutul poate transmite exclusiv bunuri mobile sau imobile, fara a se angaja la executarea vreunei prestatii de servicii in favoarea intretinatorului.

Obligatiile intretinatorului

Debitorul intretinerii datoreaza creditorului prestatii stabilite in mod echitabil, tinandu-se seama de valoarea capitalului si de conditia sociala anterioara a creditorului. Obligatia principala consta in asigurarea intretinerii in natura, care include hrana, imbracaminte, incaltaminte, menaj, precum si folosinta unei locuinte corespunzatoare. Intretinerea cuprinde, de asemenea, ingrijirile si cheltuielile necesare in caz de boala.

In cazul in care intretinerea are caracter viager sau creditorul decedeaza in cursul duratei contractului, debitorul are obligatia sa il inmormanteze. Intretinerea continua a fi datorata in aceeasi masura chiar daca bunul care a constituit capitalul a pierit total sau partial ori si-a diminuat valoarea, dintr-o cauza pentru care creditorul intretinerii nu este raspunzator.

In lipsa unei stipulatii contrare, obligatia de intretinere este indivizibila atat in privinta creditorilor, cat si in privinta debitorilor. Modalitatile de executare a obligatiilor sunt stipulate de parti la momentul incheierii contractului, in temeiul principiului libertatii contractuale.

Model contract de intretinere

Formularul standard al acestui act cuprinde elemente structurale obligatorii care asigura validitatea juridica a intelegerii dintre parti. In primul rand, sectiunea privind partile contractante identifica intretinutul si intretinatorul prin date complete de identificare, incluzand nume, prenume, domiciliu, serie si numar buletin de identitate, codul numeric personal, precum si filiatia. Partea intretinuta poarta calitatea de creditor al obligatiei, iar partea intretinatoare devine debitorul acestei obligatii.

Obiectul contractului specifica bunurile transmise, fie cele  mobile sau imobile, si precizeaza prestatiile care vor fi asigurate in schimb. Descrierea imobilului include adresa completa, numarul de camere si datele de identificare cadastrala pentru asigurarea transparentei tranzactiei.

Capitolul dedicat obligatiilor precizeaza angajamentele fiecarei parti. Intretinutul se obliga sa transmita bunurile si sa garanteze ca acestea nu sunt grevate de sarcini sau servituti, asigurand protectia contra evictiunii conform art. 1337 din Codul Civil. 

Intretinatorul accepta acordarea intretinerii si se angajeaza sa asigure procurarea si prepararea hranei, cumpararea de imbracaminte, incaltaminte, lenjerie, medicamente, ingrijiri medicale, efectuarea curateniei in locuinta si plata consumurilor de electricitate, apa, canal si combustibil.

Durata contractului poate fi stabilita pe termen determinat sau nelimitat, fiind adaptabila la nevoile partilor. Clauze finale reglementeaza modificarea contractului prin act aditional, excluzand intelegerile verbale anterioare sau ulterioare. Notariatul ofera diverse variante precum modelul cu rezerva dreptului de uzufruct viager pentru apartament sau teren si casa.

 

 

Model de contract de întreţinere

 

          Între subsemnaţii:

          1................, domiciliat în............, CNP..........., (C) în calitate de constituitor şi creditor al obligaţiei de întreţinere,

          2. ..............., domiciliat în.............., CNP..........,(B) în calitate de beneficiar al obligaţiei de întreţinere şi

          3. ..............., domiciliat în................., CNP............., (D) în calitate de debitor al obligaţiei de întreţinere,

          în conformitate cu prevederile art.2257 şi urm. Cod civil, a intervenit prezentul contract de întreţinere, în următoarele condiţii,:

          Subsemnatul (C), transmit lui (D), nuda proprietate asupra imobilului situat în .............., cu nr.cadastral..............., înscris în Cartea Funciară nr. ......., a localităţii ..........., prin încheierea nr......... emisă de Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară ..............în schimbul asumării de către acesta a obligaţiei de a mă întreţine pe mine şi pe soţia mea (B), pe toată durata vieţii noastre, această obligaţie urmând a se stinge la data decesului ultimuluia dintre noi, în conformitate cu prevederile art.2244 Cod civil.

          Subsemnatul (C) îmi rezerv dreptul de uzufruct viager asupra imobilului. De asemenea, subsemnatul (C) constitui, cu titlu gratuit, în favoarea soţiei mele (B), atât un drept de uzufruct viager asupra imobilului, cât şi dreptul de beneficia de întreţinere viageră din partea debitorului (D).

          Subsemnatul constituitor declar că am dobândit imobilul astfel:............(se vor menţiona actele de proprietate).

          Imobilul are taxele şi impozitele achitate, după cum rezultă din certificatul de atestare fiscală nr…….. din data de …. eliberat de …..

          Imobilul nu este grevat de sarcini şi nu s-au constituit drepturi reale în favoarea altor persoane, după cum rezultă din extrasul de Cartea Funciară pentru autentificare nr. …… din data de …., eliberat de Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară ........

          Subsemnatul (D), mă oblig ca, în schimbul nudei proprietăţi, care mi s-a transmis de către (C), cu titlu oneros, să prestez întreţinere atât în folosul creditorului (C), cât şi în folosul soţiei sale (B).

          Subsemnata (B), accept constituirea în favoarea mea, de către soţul meu (C), cu titlu gratuit, a uzufructului viager asupra imobilului descris mai sus şi a dreptului de a fibeneficia de întreţinerea ce-mi va fi prestată pe toată durata vieţii mele de către debitorul (D).

          Noi, (C), (B) şi (D) înţelegem că obligaţia de întreţinere şi îngrijire asumată de (D) faţă de creditorii obligaţiei (C) şi (B), constă în asigurarea hranei, a îmbrăcăminţii şi încalţămintei, precum şi a menajului pentru (C) şi (B), pe durata vieţii acestora. Aceasta include de asemenea, îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de boală pentru fiecare dintre beneficiari, precum şi cheltuielile ocazionate de înmormântarea acestora.

          Noi, (C) şi (B) acesteia, am luat cunoştinţă de caracterul incesibil şi insesizabil al drepturilor noastre, în conformitate cu prevederile art.2258 Cod civil.

          Eu debitorul (D), am luat cunoştinţă că în cazul decesului meu, înainte de cel al lui (C) şi (B), obligaţia ce-mi revine se transmite, în mod indivizibil, către moştenitorii mei şi urmează a fi executată de aceştia.

          De asemenea, noi părţile, am luat cunoştinţă că, în anumite condiţii, este posibilă înlocuirea întreţinerii prin rentă, fie prin bună-învoială, fie prin hotărâre judecătorească.

          Pentru a face opozabile terţilor drepturile şi obligaţiile părţilor născute din acest contract, urmează ca în Cartea Funciară a imobilului să se noteze dreptul de uzufruct viager în favoarea fostului proprietar şi a soţiei sale.

          De asemenea, se va înscrie dreptul de nudă proprietate în favoarea debitorului întreţinerii.

          Evaluarea nudei proprietăţi a imobilului este de........, conform grilei de expertiză......... .

          Lucrările de publicitate imobiliară se vor îndeplini de notarul public, potrivit dispoziţiilor Legii nr.7/1996.

Impozitul asupra venitului realizat din transferul proprietăţii imobiliare se plăteşte de vânzător în condiţiile Codului fiscal.

          Cheltuielile ocazionate de încheierea prezentului contract sunt suportate de cumpărător.

          Tehnoredactat la .............., în ...... exemplare, din care un exemplar pentru arhiva biroului notarial,  un exemplar pentru Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, ..... exemplare s-au eliberat părţilor.

 

      CONSTITUITOR,                   BENEFICIAR,                       DEBITOR, 

 

Cum poate fi reziliat si atacat contractul de intretinere

Incetarea acestui raport juridic survine prin expirarea duratei pentru care a fost incheiat sau prin decesul creditorului intretinerii mai devreme. Rezolutiunea reprezinta desfiintarea retroactiva in cazul neexecutarii culpabile a obligatiilor de catre una dintre parti, fiind sanctiunea care intervine in contractele sinalagmatice. 

Comportamentul uneia dintre parti care face imposibila executarea in conditii conforme bunelor moravuri constituie temei pentru cererea de rezolutiune. Astfel, neexecutarea fara justificare a obligatiei de intretinere permite rezolutiunea exclusiv pe cale judiciara, dispozitiile privind rezolutiunea unilaterala nefiind aplicabile. Termenul de prescriptie al actiunii in rezolutiune este de 3 ani.

Revocarea speciala opereaza in folosul persoanelor carora creditorul intretinerii le datoreaza alimente in temeiul legii, cand prin efectul contractului acesta s-a lipsit de mijloacele necesare indeplinirii obligatiei de asigurare a alimentelor. 

Instanta de judecata poate, cu acordul debitorului intretinerii, sa il oblige pe acesta sa asigure alimente persoanelor cu obligatie legala, fara diminuarea prestatiilor datorate creditorului. Nulitatea absoluta intervine pentru contractele constituite pe durata vietii unui tert decedat in ziua incheierii sau in cazul bolii care a cauzat decesul in interval de cel mult 30 de zile