Cartea tehnica a constructiei: Ghid cerinte si intocmire

Cartea tehnica a constructiei reprezinta documentul esential care cuprinde toate actele unei constructii, de la proiect pana la receptie. Acest document poate fi considerat practic radiografia completa a unei cladiri, oferind informatii vitale despre intreaga sa "viata".

In primul rand, trebuie sa stii ca obligativitatea existentei cartii tehnice a constructiei este determinata de Legea 10/1995 privind calitatea in constructii si HG 343/2017. Documentul este structurat in patru capitole principale care acopera proiectarea, executia, receptia lucrarilor si exploatarea constructiei. Cu toate acestea, multi proprietari nu cunosc importanta acestui document sau responsabilitatile ce le revin odata cu detinerea lui.

De asemenea, nerespectarea prevederilor legale referitoare la cartea tehnica poate atrage sanctiuni semnificative, cu amenzi ce pot ajunge pana la 10.000 de lei pentru constructiile de tip bloc sau ansamblurile rezidentiale realizate de acelasi constructor. In plus, prevederile din cartea tehnica a constructiei referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar, administrator si utilizator.

In acest articol, vom explora in detaliu ce este cartea tehnica, ce trebuie sa contina, cine este responsabil de intocmirea ei si cand trebuie predata. Vom clarifica toate aspectele legate de acest document vital, astfel incat sa intelegi perfect importanta lui si sa stii cum sa procedezi corect, fie ca esti investitor, constructor sau proprietar.

Cadrul legal al cartii tehnice a constructiei

Cadrul legal al cartii tehnice a constructiei este fundamental pentru intelegerea importantei si a rolului acestui document. Sa analizam in profunzime reglementarile care guverneaza acest document vital.

Legea nr. 10/1995 si HG 343/2017

Obligativitatea existentei cartii tehnice a constructiei deriva in principal din Legea 10/1995 privind calitatea in constructii si HG 343/2017 care modifica HG 273/1994 pentru aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii. Conform articolului 1 din HG 343/2017, receptia constructiilor reprezinta un proces complex prin care se certifica finalizarea lucrarilor cu respectarea cerintelor fundamentale si in conformitate cu prevederile din cartea tehnica a constructiei.

Astfel, cartea tehnica reprezinta ansamblul documentelor referitoare la proiectarea, executia, receptia, exploatarea, intretinerea, repararea si urmarirea in timp a constructiei. Acest document trebuie intocmit pentru toate obiectele de constructii definitive, supuse regimului de autorizare, indiferent de natura fondurilor sau a proprietatii.

Obligatiile investitorului si ale proprietarului

In conformitate cu Legea 10/1995, investitorii au obligatia de a intocmi cartea tehnica a constructiei si de a o preda proprietarului. Documentul se intocmeste si se completeaza pe parcursul executiei prin grija dirigintelui de santier, cu contributia tuturor factorilor implicati in realizarea lucrarilor.

Principalele obligatii ale investitorului includ:

1. Intocmirea cartii tehnice a constructiei prin dirigintele de santier
2. Predarea documentatiei privind proiectarea, executia si receptia la terminarea lucrarilor
3. Predarea documentatiei privind receptia si urmarirea comportarii in exploatare la receptia finala

Proprietarii, pe de alta parte, au datoria de a pastra si completa la zi cartea tehnica, efectuand lucrarile de intretinere si reparatii conform normelor legale prevazute in acest document. De asemenea, la instrainarea constructiei, proprietarul trebuie sa predea cartea tehnica noului proprietar.

Sanctiuni pentru lipsa sau nepredarea documentului

Nerespectarea prevederilor legale referitoare la cartea tehnica atrage sanctiuni semnificative. Potrivit articolului 36 din Legea 10/1995, nepredarea cartii constructiei de catre investitor proprietarului se sanctioneaza cu amenda intre 10.000 si 20.000 de lei.

In cazul asociatiilor de proprietari, administratiile de bloc risca amenzi cuprinse intre 5.000 si 10.000 de lei daca nu detin, nu au completata sau nu pastreaza cartea tehnica a cladirii.

Totodata, dreptul Inspectoratului de Stat in Constructii de a aplica amenzi pentru refuzul de a preda cartea tehnica se prescrie in termen de 5 ani de la data receptiei la terminarea lucrarilor. Prin urmare, atat investitorii cat si proprietarii trebuie sa acorde maxima atentie acestui document pentru a evita sanctiunile prevazute de lege.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

122,000 Euro

Oferta Noua

Comision 0%

Apartament doua camere Racadau

Brasov

Vezi detalii

109,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament doua camere zona Răcădău Brasov

Brasov

Vezi detalii

25,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Teren Intravilan Tarlugeni

Tarlungeni

Vezi detalii

400 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Garsoniera mobilata ultracentral Piata Unirii Brasov

Brasov

Vezi detalii

117,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament doua camere Parcul Trandafirilor

Brasov

Vezi detalii

1,500 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Casa mobilata Rasnov, zona Primaverii

Rasnov

Vezi detalii

490 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Garsoniera ultracentral zona Facultatii de Medicina

Brasov

Vezi detalii

270,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Pensiune 5 camere Bran Simon

Bran

Vezi detalii

Structura completa a cartii tehnice: capitolele A-D

Cartea tehnica a constructiei este structurata in patru capitole principale, fiecare continand documentatii specifice etapelor de viata ale cladirii. Acest document tehnic trebuie sa ofere o imagine completa asupra constructiei, de la concept pana la exploatare.

Capitolul A: Documentatia de proiectare

Capitolul A cuprinde toate documentele legate de faza de proiectare. Aici se regasesc actele referitoare la tema de proiectare, amplasarea constructiei si avizele de specialitate care au stat la baza intocmirii proiectului. De asemenea, capitolul include autorizatia de construire, documentatia tehnica referitoare la constructie, breviarele de calcul pe specialitati si caietele de sarcini privind executia lucrarilor. Sunt evidentiate distinct diferentele fata de detaliile de executie initiale, cu precizarea cauzelor care au condus la aceste modificari.

Capitolul B: Documentatia de executie

Pentru capitolul B, documentatia cuprinde procesul-verbal de predare a amplasamentului, inregistrarile de calitate efectuate pe parcursul executiei si documentatiile intocmite conform reglementarilor tehnice. Astfel, se atesta calitatea lucrarilor prin rezultatele incercarilor, agrementele tehnice si certificatele de conformitate. Totodata, se includ procesele-verbale de receptie a terenului de fundare, procesele-verbale de admitere a fazelor determinante si jurnalul principalelor evenimente (inundatii, cutremure, temperaturi excesive).

Capitolul C: Documentatia de receptie

Documentatia tehnica privind receptia include procesele-verbale de receptie la terminarea lucrarilor si receptie finala, precum si alte acte anexate acestora pe care comisia de receptie le considera necesare. In plus, se adauga acte incheiate ca urmare a cererii comisiilor de receptie, cu indicarea rezultatelor obtinute si a modului de rezolvare.

Capitolul D: Documentatia de exploatare si intretinere

Capitolul D contine prevederile proiectantului privind urmarirea comportarii constructiei si instructiunile de exploatare si intretinere. De asemenea, include proiectele in baza carora s-au efectuat modificari dupa receptia finala si actele de constatare a deficientelor aparute ulterior receptiei.

Jurnalul evenimentelor si fisa de date sintetice

Jurnalul evenimentelor reprezinta un document important in care se inregistreaza cronologic toate evenimentele semnificative din viata constructiei. Evenimentele sunt codificate cu litere specifice: UC (urmariri curente), US (urmariri speciale), M (masuri de interventie), E (evenimente exceptionale), D (procese-verbale) si C (controale). Fisa de date sintetice contine informatii esentiale despre constructie, investitor, proiectanti, executanti si modificarile intervenite pe parcursul realizarii.

Cine intocmeste si cand se preda cartea tehnica

Intocmirea cartii tehnice a constructiei este un proces complex care implica mai multi specialisti, fiecare cu roluri bine definite. Documentul se contureaza treptat, pe masura ce constructia avanseaza, si urmeaza un traseu specific pana ajunge in posesia proprietarului final.

Rolul dirigintelui de santier si al proiectantului

Dirigintele de santier are responsabilitatea principala in intocmirea cartii tehnice a constructiei. Conform prevederilor legale, acesta asigura secretariatul comisiei de receptie la terminarea lucrarilor si intocmeste, in numele investitorului, documentele de receptie si cartea tehnica a constructiei. Practic, dirigintele de santier colecteaza toate documentele necesare de la proiectant si executant pentru a alcatui acest document esential.

Proiectantul are, la randul sau, obligatii specifice. Acesta intocmeste si preda investitorului, pe masura elaborarii si cel tarziu pana la data receptiei finale, documentatia privind proiectarea si cea privind exploatarea constructiei. Totodata, proiectantul trebuie sa realizeze proiectul final,  care reprezinta corelarea dintre proiectul tehnic initial, dispozitiile de santier emise si situatia real executata.

Etapele de predare: RTL si RF

Cartea tehnica se preda investitorului de catre dirigintele de santier la finalizarea lucrarilor de constructie. Ulterior, investitorul o preda proprietarului in doua etape distincte:

• Documentatia privind proiectarea si executia se preda la receptia la terminarea lucrarilor (RTL)
• Documentatia privind receptia si exploatarea constructiei se preda la receptia finala (RF)

Aceasta predare etapizata asigura completarea corespunzatoare a documentului pe masura finalizarii fiecarei faze a constructiei.

Cine are cartea tehnica a constructiei dupa finalizare

Dupa receptia finala, cartea tehnica a constructiei ramane in posesia proprietarului, care are obligatia sa o pastreze si sa o completeze la zi. In cazul asociatiilor de proprietari, cartea tehnica se pastreaza si se completeaza de catre administrator.

Un aspect important este ca la instrainarea constructiei, cartea tehnica trebuie predata obligatoriu noului proprietar. In procesul-verbal de predare-primire se mentioneaza starea exacta a constructiei la momentul transferului.

Cartea tehnica a constructiei se pastreaza pe toata durata de existenta a obiectivului, pana la demolarea sa, moment in care documentatia se preda spre pastrare la arhiva unitatii administrativ-teritoriale pe raza careia s-a aflat constructia.

Exceptii, garantii si reconstituirea documentului

Nu toate tipurile de constructii necesita intocmirea unei carti tehnice complete, iar in anumite situatii documentul trebuie reconstituit. Sa exploram aceste aspecte particulare care completeaza intelegerea obligatiilor legate de cartea tehnica a constructiei.

Constructii scutite de carte tehnica

Legislatia prevede exceptii clare pentru anumite categorii de imobile. Astfel, sunt scutite de la intocmirea completa a cartii tehnice urmatoarele:

• Cladirile de locuit cu maximum doua niveluri (P+1) si anexele gospodaresti
• Constructiile fara importanta sau cele minore
• Anumite spatii destinate depozitarii si constructiile cu destinatie speciala temporara

Pentru aceste tipuri de constructii, cartea tehnica se limiteaza doar la autorizatia de construire, procesele-verbale de receptie la terminarea lucrarilor, procesul-verbal de receptie finala si eventuale mentiuni despre evenimente deosebite din viata constructiei. De asemenea, legea nu se aplica cladirilor de locuit individuale cu parter sau parter plus etaj din mediul rural sau din satele cu statut rural.

Perioada de garantie si obligatiile constructorului

Perioada de garantie variaza in functie de categoria de importanta a constructiei, fiind stabilita prin contract intre constructor si beneficiar. Conform Legii 10/1995, duratele minime sunt:

• 5 ani pentru constructiile din categoriile A si B
• 3 ani pentru constructiile din categoria C
• 1 an pentru constructiile din categoria D

In aceasta perioada, constructorul are obligatia de a remedia pe cheltuiala proprie toate deficientele aparute din cauza nerespectarii clauzelor contractuale, specificatiilor din proiect sau prevederilor tehnice. Perioada de garantie se prelungeste automat cu timpul necesar pentru remedierea defectelor constatate.

Refacerea cartii tehnice in lipsa documentelor

In cazul in care cartea tehnica nu a fost intocmita, nu a fost predata sau a fost pierduta, este necesara reconstituirea ei. Acest proces implica:

• Intocmirea releveelor de arhitectura si structura ale imobilului in forma existenta
• Realizarea calculului static al structurii
• Elaborarea unui raport de expertiza tehnica privind rezistenta si stabilitatea constructiei

Raportul de expertiza prezinta starea actuala a constructiei si indica eventuale masuri de consolidare necesare. Acest document, impreuna cu releveele si probele prelevate din materialele de constructie analizate in laboratoare autorizate ISC, inlocuieste capitolele A, B si C din cartea tehnica originala. Concluziile raportului substituie partial si capitolul D, dar beneficiarul poate solicita proiectantului completarea acestuia cu alte prevederi importante pentru exploatarea ulterioara.

Concluzie

Cartea tehnica a constructiei reprezinta, astfel, documentatia vitala ce insoteste orice cladire pe tot parcursul existentei sale. Acest document esential ofera o imagine completa asupra constructiei, actionand ca un "buletin de identitate" al cladirii si furnizand informatii cruciale pentru toti cei implicati.

Legislatia romaneasca, prin Legea 10/1995 si HG 343/2017, stabileste clar obligativitatea acestui document, evidentiind importanta sa in asigurarea calitatii constructiilor. Structurarea in cele patru capitole principale — documentatia de proiectare, documentatia de executie, documentatia de receptie si documentatia de exploatare — asigura o acoperire completa a intregului ciclu de viata al cladirii.

Responsabilitatile privind intocmirea si completarea cartii tehnice sunt distribuite intre dirigintele de santier, proiectant si investitor, fiecare avand atributii specifice in acest proces. 

Dupa finalizarea constructiei, proprietarul devine pastratorul acestui document, avand datoria sa-l completeze si sa-l actualizeze pe intreaga durata de existenta a cladirii.

Nerespectarea obligatiilor legale referitoare la cartea tehnica atrage sanctiuni semnificative, cu amenzi substantiale pentru toti factorii implicati. Desi exista anumite exceptii pentru constructiile mai simple, majoritatea cladirilor necesita documentatia completa.

Proprietarii trebuie sa acorde o atentie deosebita acestui document, intrucat prevederile din cartea tehnica referitoare la exploatare si intretinere sunt obligatorii. De asemenea, la instrainarea constructiei, transferul cartii tehnice catre noul proprietar constituie o obligatie legala.

Acest ghid a prezentat aspectele esentiale ale cartii tehnice a constructiei, oferind clarificari despre continutul necesar, responsabilitatile partilor implicate si consecintele nerespectarii prevederilor legale. Cunoasterea acestor informatii este fundamentala pentru oricine este implicat in procesul de constructie sau detine o proprietate imobiliara in Romania