Fond de rulment: Ce este si cum se calculeaza?

Ce este fondul de rulment?

Fondul de rulment reprezinta o suma de bani colectata de la proprietarii apartamentelor, destinata acoperirii cheltuielilor curente ale asociatiei de proprietari. Acesta constituie unul dintre cele doua fonduri speciale obligatorii ale oricarei asociatii de proprietari, celalalt fiind fondul de reparatii.

Din punct de vedere financiar, fondul de rulment este partea din capitalul permanent destinata si utilizata pentru finantarea activitatii curente de exploatare. In contextul asociatiilor de proprietari, acesta functioneaza ca o plata anticipata pe care fiecare proprietar o depune pentru achitarea serviciilor oferite de furnizori, precum cei de curent electric, internet si cablu.

Conform prevederilor legale, fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, iar reintregirea acestuia se face lunar, prin sumele afisate pe lista de plata a intretinerii. Valoarea acestuia trebuie sa fie raportata la nivelul celei mai mari intretineri lunare din bloc.

Utilitatea practica a fondului de rulment devine evidenta atunci cand analizam fluxul financiar al asociatiei. Facturile de utilitati sunt emise de furnizori la diferite date din luna, in timp ce proprietarii isi platesc cotele de intretinere tot la date variate. Prin urmare, fara un fond de rulment, asociatia s-ar putea confrunta cu insuficienta fondurilor pentru plata facturilor la scadenta, mai ales ca proprietarii pot alege sa-si achite intretinerea in ultima zi de plata afisata.

Este important de mentionat ca fondul de rulment si fondul de reparatii au destinatii distincte. In timp ce fondul de rulment este folosit pentru acoperirea platilor curente, astfel incat sa poata acoperi cheltuielile la nivelul unei luni calendaristice, fondul de reparatii este destinat lucrarilor de reparatii si altor imbunatatiri ale spatiilor comune. Proprietarii nu pot solicita administratorului sa faca plati din fondul de rulment pentru cheltuieli ce tin de reparatii.

Fiecare apartament are mentionata contributia la fondul de rulment intr-un registru special, iar stabilirea valorii acestuia este atributul exclusiv al adunarii generale a asociatiei de proprietari. Acest mecanism financiar asigura functionarea fluida a asociatiei, permitand plata la timp a facturilor si evitand situatiile critice care ar putea afecta confortul locatarilor.

Pentru noile asociatii de proprietari, primul aviz de plata va include intotdeauna si valoarea fondului de rulment stabilita in adunarea generala. Astfel, in prima luna de facturi emise pe numele asociatiei, va exista deja in contul acesteia suma necesara pentru onorarea obligatiilor financiare.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

35,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Teren intravilan Zarnesti

Zarnesti

Vezi detalii

132,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Apartament 2 camere zona Racadau

Brasov

Vezi detalii

342,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Teren intravilan Zarnesti Plaiul Foii

Zarnesti

Vezi detalii

122,000 Euro

Oferta Noua

Comision 0%

Apartament doua camere Racadau

Brasov

Vezi detalii

800 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament 3 camere parcare subterana Dinamic Residence

Brasov

Vezi detalii

1,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Spatiu birouri Centrul Civic Brasov

Brasov

Vezi detalii

51,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Teren intravilan Sanpetru

Sanpetru

Vezi detalii

255,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa de vacanta 6 camere Predeal

Predeal

Vezi detalii

Este fondul de rulment obligatoriu?

Conform Legii nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, fondul de rulment este obligatoriu pentru toate asociatiile de proprietari din Romania. Aceasta obligativitate rezulta direct din textul articolului 72, alineatul (1), care stipuleaza ca "asociatia de proprietari este obligata sa stabileasca cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment". Astfel, nu este vorba despre o optiune, ci despre o cerinta legala imperativa.

Obligativitatea fondului de rulment a fost introdusa in anul 2018, odata cu adoptarea noii legi a asociatiilor de proprietari. Anterior, conform Legii 230/2007, fondul de rulment avea caracter optional, fiecare asociatie putand decide daca il constituie sau nu.

Legea prevede ca adunarea generala a proprietarilor este cea care stabileste modalitatea de constituire si actualizare a fondului de rulment. Cu toate acestea, asociatia nu poate decide sa nu constituie acest fond, deoarece ar incalca prevederile legale. Pentru nerespectarea acestei obligatii, asociatia poate fi sanctionata cu amenzi cuprinse intre 2.500 si 5.000 lei, conform articolului 102, alineatul (2), litera c) din Legea 196/2018.

Fiecare proprietar este obligat sa participe la constituirea fondului de rulment. In cazul neplatii, asociatia de proprietari are dreptul sa aplice penalizari, conform unui sistem propriu stabilit de asociatie, si chiar sa actioneze in instanta proprietarii care nu isi indeplinesc aceasta obligatie.

Necesitatea fondului de rulment deriva din modul de functionare al asociatiilor de proprietari:

• Facturile pentru utilitati incep sa soseasca de la inceputul lunii urmatoare (pentru consumul lunii anterioare)
• Listele de plata se afiseaza abia dupa 15-20 ale lunii
• Pana la colectarea tuturor sumelor pot trece peste 30 de zile
• In absenta fondului de rulment, asociatia ar risca acumularea de penalizari si chiar sistarea utilitatilor

Totusi, introducerea caracterului obligatoriu al fondului de rulment a generat si critici. Potrivit presedintelui Federatiei Asociatiilor de Proprietari din Romania, Radu Opaina, "acest fond, in trecut, a fost cauza fraudelor si incompetentei din partea administratorilor". Acesta considera ca obligativitatea fondului "incurajeaza restantierii sa ramana restanti, pentru ca acesti bani pot fi folositi pentru plata facturilor restante".

Principalul scop al obligativitatii fondului de rulment este asigurarea unei rezerve financiare care sa permita asociatiei sa functioneze normal si sa achite la timp obligatiile catre furnizori, prevenind astfel acumularea de penalizari. Desi obligatoriu, fondul de rulment ramane bunul fiecarui proprietar in parte, fiind evidentiat separat si restituit acestuia in cazul vanzarii apartamentului.

Pentru incasarea fondului de rulment, administratorul are obligatia de a elibera chitanta nominala separata, conform articolului 72, alineatul (4) din Legea 196/2018. Aceasta prevedere subliniaza inca o data caracterul distinct si obligatoriu al acestui fond.

Cum se calculeaza fondul de rulment?

Calculul fondului de rulment se realizeaza conform unor reguli specifice stabilite prin lege si adaptate situatiei fiecarei asociatii de proprietari. Valoarea acestuia trebuie sa fie egala cu suma corespunzatoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari dintr-un an calendaristic.

Factori care influențează calculul

Determinarea fondului de rulment este influentata de mai multi factori, care variaza in functie de specificul fiecarui imobil si asociatie. Principalii factori care influenteaza calculul sunt:

• Natura serviciului facturat (cheltuielile pentru intretinerea liftului, incalzire, gaze, electricitate, apa)
• Numarul de persoane inregistrate in Cartea de Imobil ca locuitori ai blocului sau apartamentului
• Cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna, calculata in functie de suprafata utila a apartamentului
• Valoarea estimata a intretinerii lunare a unitatii imobiliare respective, la cel mai ridicat nivel al acesteia

In contextul economic actual, valoarea fondului de rulment poate fi actualizata periodic, mai ales in conditii de instabilitate economica, pentru a acoperi cresterea cheltuielilor cauzate de inflatie, contractarea de noi servicii sau aparitia restantierilor.

Exemplu simplu de calcul

Pentru a intelege mai bine metodologia de calcul, iata un exemplu concret:

Intr-un bloc cu o suprafata utila totala de 750 mp, care contine 30 de apartamente cu doua camere, fiecare avand o suprafata utila de 35 mp, calculul se face astfel:

1. Se determina cota-parte pentru fiecare tip de apartament: (35/750) × 100 = 4,6%
2. Se ia in considerare o factura de 1500 lei care trebuie repartizata
3. Fondul de rulment pentru fiecare apartament cu doua camere va fi: (1500 × 4,6)/100 = 69 lei

De asemenea, in cazul asociatiilor nou-infiintate, nimeni nu stie in avans luna cu cheltuielile cele mai mari. Astfel, se estimeaza o valoare initiala a fondului de rulment prin comparatie cu asociatii de proprietari de marime similara.

Cine stabilește valoarea

Conform legii, adunarea generala a asociatiei de proprietari este singura care poate stabili cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Acest lucru se realizeaza prin vot, in cadrul unei sedinte oficial convocate.

In cazul asociatiilor nou-infiintate, valoarea se stabileste prin comparatia cu fondul de rulment stabilit la alte asociatii de proprietari echivalente ca marime. Pentru asociatiile existente, administratorul propune un calcul bazat pe luna cu cheltuielile cele mai mari din anul anterior, iar proprietarii aproba aceasta valoare in adunarea generala.

Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale. Ulterior, reintregirea fondului se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata, asigurand astfel functionarea optima a asociatiei.

Ce se intampla cu fondul de rulment la vanzarea apartamentului?

La vanzarea unui apartament, suma achitata pentru fondul de rulment devine un aspect important de gestionat intre partile implicate. Legislatia in vigoare prevede drepturi clare pentru proprietarii care isi instraineaza locuinta.

Restituirea catre vanzator

Potrivit Legii 196/2018, fondul de rulment incasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, daca prin actele translative de proprietate nu se stipuleaza altfel. Proprietarii care isi vand apartamentele au dreptul sa recupereze suma existenta in fondul de rulment la momentul vanzarii. Este important de inteles ca nu se restituie totalitatea platilor efectuate de-a lungul anilor, ci doar valoarea inregistrata in tabelul administratiei la momentul vanzarii.

Exista doua modalitati principale de recuperare a fondului de rulment. Prima varianta presupune primirea sumei direct de la cumparator, acest aspect fiind mentionat in contractul de vanzare-cumparare. A doua optiune implica depunerea unei cereri scrise catre asociatia de proprietari pentru restituirea fondului, urmand ca noul proprietar sa constituie propriul fond de rulment.

Rolul administratorului

Administratorul asociatiei are obligatia de a elibera o adeverinta care sa mentioneze suma reprezentand fondul de rulment. Aceasta adeverinta este necesara pentru notarul care autentifica contractul de vanzare, intrucat notarii autentifica contractele doar daca vanzatorul face dovada ca toate cheltuielile restante catre asociatie au fost achitate.

Dupa solicitarea scrisa a proprietarului, administratorul trebuie sa proceseze cererea si sa restituie suma corespunzatoare, eliberand documentele financiar-contabile justificative. In situatia in care asociatia nu are probleme financiare, proprietarul incaseaza suma direct, iar administratorul trece fondul pe zero la apartamentul respectiv.

Ce se intampla daca nu se recupereaza

In cazul in care asociatia de proprietari nu dispune de sumele necesare (din cauza proastei gestiuni, restantierilor sau altor probleme), in contractul de vanzare-cumparare se poate introduce o clauza prin care partile stabilesc suma ce reprezinta fondul de rulment si modalitatea de achitare de catre cumparator catre vanzator.

Daca vanzatorul nu solicita restituirea fondului, acesta poate semna un document prin care transfera dreptul de folosinta a sumei catre noul proprietar. In acest caz, administratorul nu va mai solicita constituirea unui nou fond de rulment de la cumparator, intrucat se considera ca acesta a fost deja transferat.

Atunci cand asociatia de proprietari nu respecta obligatia de restituire, proprietarul poate recurge la instantele judecatoresti pentru a-si recupera drepturile financiare.

Ce spune legea despre fondul de rulment?

Legislatia romana reglementeaza clar toate aspectele legate de fondul de rulment prin diverse acte normative. Prevederile legale stabilesc atat cadrul de functionare, cat si responsabilitatile partilor implicate.

Legea 196/2018

Cadrul legal principal este reprezentat de Legea nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari. Articolul 72 din aceasta lege stipuleaza obligativitatea constituirii fondului de rulment, mentionand ca "asociatia de proprietari este obligata sa stabileasca cuantumul si cota de participare a proprietarilor". Fondul trebuie sa acopere cheltuielile curente la nivelul unei luni calendaristice, fiind stabilit prin echivalare cu luna avand cheltuielile cele mai mari din anul anterior. In cazul asociatiilor nou-infiintate, valoarea se aproximeaza prin comparatie cu fondul de rulment al altor asociatii similare ca marime.

Obligatiile administratorului

Administratorul are responsabilitatea gestionarii fondului de rulment, conform articolului 66 din Legea 196/2018. Acesta nu poate folosi fondurile asociatiei fara hotararea scrisa a Adunarii Generale sau decizia Comitetului Executiv. Toate platile trebuie efectuate doar prin contul bancar unic al asociatiei, administratorul avand la dispozitie maximum o zi pentru a transfera sumele primite in numele asociatiei. Exceptional, se poate pastra o suma de maximum 1.000 lei pentru cheltuieli neprevazute.

Sanctiuni pentru neplata

Pentru neplata fondului de rulment timp de 60 de zile de la termenul scadent sau 90 de zile de la afisarea listei, asociatia poate actiona in instanta proprietarul restantier. Actiunea este scutita de taxa de timbru, iar sentinta poate fi pusa in executare prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila. Pentru nerespectarea prevederilor legale privind constituirea fondului de rulment, sanctiunile sunt amenzi intre 2.500 si 5.000 lei. Utilizarea fondului cu alta destinatie se sanctioneaza cu amenzi intre 4.000 si 9.000 lei