Regim Hotelier - Sfaturi închiriere în regim hotelier

În acest articol discutăm despre regim hotelier, o opțiune din ce în ce mai populară pentru proprietarii de imobile din România! Conform estimărilor, peste 20.000 de proprietăți sunt închiriate în regim hotelier în țara noastră, iar popularitatea acestui model continuă să crească.

În primul rând, ce înseamnă regim hotelier de fapt? Este o formă de închiriere pe o perioadă fixă de timp, de obicei pentru sejururi scurte între 1 și 7 zile. Această formă de cazare a devenit rapid extrem de populară pentru turiști, studenți și persoane care necesită locuințe pe termen scurt.

Un aspect deosebit de atractiv al închirierii în regim hotelier este potențialul financiar. De exemplu, un apartament de 2 camere în Brașov, închiriat la 550 RON pe noapte pentru aproximativ 25 de nopți lunar, poate genera un venit brut de 13.750 RON lunar. Mai mult decât atât, venitul net anual poate ajunge până la 129.000 RON (aproximativ 26.000 EUR)!

Totuși, trebuie să știi că un apartament în regim hotelier va fi, de regulă, mai costisitor decât închirierea unui apartament nemobilat pe termen lung, dar mai ieftin decât o cameră la hotel. Astfel, reprezintă o opțiune atractivă atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași.

În acest articol vom explora tot ce trebuie să știi despre închirierea în regim hotelier: de la aspectele legale și actele necesare, până la sfaturi practice de amenajare și administrare eficientă. Fie că ești proprietar care dorește să-și valorifice locuința, fie că ești curios despre acest model de business, aici vei găsi toate informațiile de care ai nevoie!

Ce înseamnă regim hotelier și cum funcționează

Conceptul de regim hotelier transformă modul în care proprietarii își valorifică locuințele, reprezentând o formă specifică de închiriere care funcționează diferit față de chiria tradițională. Practic, vorbim despre oferirea unui spațiu de cazare complet mobilat și utilat pentru persoane aflate în tranzit, similar serviciilor hoteliere, dar într-un cadru mai personal și mai familiar.

Durata șederii și tipul de chirie

În cazul regimului hotelier, durata de ședere este semnificativ mai scurtă comparativ cu închirierea clasică. Sejururile tipice variază de la o singură noapte până la câteva săptămâni, rareori depășind o lună. Statisticile arată că majoritatea șederilor în apartamente închiriate în regim hotelier durează între 1 și 7 zile. Acest aspect oferă o flexibilitate deosebită atât pentru proprietari, cât și pentru turiști sau persoanele aflate în deplasări de afaceri.

Un aspect important de menționat este că, din punct de vedere legal, închirierea în regim hotelier nu se încadrează în categoria simplă de "închiriere", ci reprezintă o activitate de prestări servicii de cazare similară celei din industria hotelieră. Prin urmare, proprietarul nu oferă doar spațiul, ci și serviciile asociate unei experiențe de cazare completă.

Diferența față de închirierea clasică

Spre deosebire de închirierea tradițională, regimul hotelier prezintă câteva caracteristici distinctive:

• Durata contractului: În timp ce închirierea clasică se face pe perioade lungi (6-12 luni), regimul hotelier implică șederi de scurtă durată, sub 30 de zile
• Responsabilități: Proprietarul, nu chiriașul, acoperă toate cheltuielile de întreținere, consumabilele și curățenia
• Venituri: Potențialul financiar este considerabil mai mare - un apartament poate genera între 500 și 1.000 de euro lunar, în funcție de rata de ocupare și sezonalitate
• Reglementări specifice: Există obligații fiscale și autorizări speciale necesare pentru funcționarea legală
• Implicare: Necesită mai mult timp dedicat și efort pentru administrare, promovare și comunicare cu oaspeții

De asemenea, un apartament închiriat în regim hotelier trebuie să ofere facilități complete precum lenjerii, prosoape, bucătărie utilată, TV și alte dotări necesare vieții cotidiene. Acest lucru face ca experiența să fie mai apropiată de cea a unui hotel, dar cu avantajele suplimentare ale unui spațiu privat și familiar.

Cine poate închiria în regim hotelier

Legislația românească stabilește clar cine poate oferi servicii de cazare în regim hotelier. În primul rând, atât persoanele fizice, cât și cele juridice pot desfășura această activitate, însă cu anumite limitări. Pentru persoanele fizice, există o restricție importantă: pot închiria în scop turistic cel mult 7 camere sau 14 locuri de cazare, indiferent de numărul de imobile deținute.

În cazul în care această limită este depășită, activitatea trebuie organizată sub forma unei persoane juridice, ceea ce implică înființarea unui SRL cu codul CAEN 5520. Mai mult decât atât, indiferent de forma de organizare, cei care oferă cazare în regim hotelier au obligația legală de a obține un Certificat de Clasificare de la Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului.

Trebuie menționat că, deși regimul hotelier poate părea o oportunitate de afacere accesibilă, aceasta implică o serie de responsabilități și obligații legale. Proprietarii trebuie să țină evidența turiștilor, să raporteze datele către autoritățile competente în cazul oaspeților străini și să respecte normele fiscale specifice acestei activități.

De altfel, tendința de creștere a acestui tip de închiriere este evidentă în marile orașe din România precum București, Brașov, Cluj, Iași, Timișoara sau Constanța, care sunt printre cele mai căutate destinații de către turiști. Această creștere a popularității regimului hotelier oferă numeroase oportunități pentru proprietarii care doresc să își valorifice la maxim locuințele.

Merită să închiriezi un apartament în regim hotelier?

Transformarea unui apartament obișnuit într-o unitate de cazare în regim hotelier reprezintă o decizie de afaceri care merită analizată atent. Profitabilitatea, potențialul de creștere și implicarea necesară sunt factori care pot face diferența între o investiție de succes și una cu rezultate sub așteptări.

Avantaje financiare și flexibilitate

Primul și cel mai convingător argument în favoarea regimului hotelier este potențialul financiar. Un apartament închiriat pe termen scurt poate genera venituri anuale cu 50-80% mai mari decât în cazul unei închirieri tradiționale. În București, media veniturilor anuale per proprietate ajunge la aproximativ 10.500 Euro (875 Euro lunar), în timp ce Brașovul înregistrează chiar 10.923 Euro anual per proprietate.

Un calcul estimativ arată că un apartament cu două camere, poziționat central, cu un grad de ocupare de 80% lunar, poate aduce venituri de aproximativ 1.350 Euro pe lună. Aceste cifre sunt considerabil mai mari comparativ cu închirierea clasică, unde prețurile medii variază între  500 și  800 Euro lunar in functie de amenajare, mobiliar si electrocasnicele aferente.

De asemenea, flexibilitatea este un avantaj major. Poți:

• Folosi proprietatea pentru uz personal între rezervări
• Ajusta tarifele în funcție de cerere, sezon și evenimente locale
• Nu ești legat de contracte de lungă durată

Riscuri și provocări de luat în calcul

Totuși, închirierea în regim hotelier vine și cu provocări semnificative. Deși potențialul financiar este ridicat, există perioade în care gradul de ocupare poate scădea considerabil. În București, media lunară de ocupare este de 56%, cu variații între 50% (aprilie) și peste 75% (septembrie-noiembrie).

Din punct de vedere legal, trebuie să obții Certificatul de Clasificare de la Ministerul Turismului și, în multe cazuri, acordul vecinilor - un aspect care poate deveni problematic. Mai mult, este interzisă închirierea locuințelor din clădirile încadrate în clasa de risc seismic I, amenzile ajungând până la 10.000 lei.

Alte provocări includ:

• Cheltuieli mai mari pentru utilități și curățenie
• Necesitatea reînnoirii frecvente a mobilierului și dotărilor
• Gestionarea rapidă a reclamațiilor și reparațiilor
• Raportarea veniturilor către ANAF
• Gradul de uzura ridicat

Când este o alegere bună

Închirierea în regim hotelier este ideală când deții o proprietate într-o zonă turistică sau centrală. Bucureștiul, cu gradul său de ocupare stabil și cererea diversificată, oferă șanse excelente de recuperare a investiției în 7-10 ani.

Alte orașe cu potențial excelent includ Brașov (cel mai vizitat oraș din România), Cluj-Napoca (beneficiind de festivaluri precum Electric Castle și Untold) și Constanța. Pentru zonele cu sezonalitate puternică, strategia de pricing dinamic devine esențială.

Investiția în regim hotelier este recomandată când:

• Ai un apartament modern, bine dotat, care poate atrage oaspeți
• Poți investi în promovare și mentenanță constantă
• Ești dispus să gestionezi rezervările și comunicarea cu oaspeții
• Dorești un randament net superior (media de 9,1% pentru regimul hotelier, față de doar 3,5% în cazul chiriei clasice)

Deși necesită mai multă implicare decât închirierea tradițională, regimul hotelier poate fi o strategie inteligentă pentru maximizarea veniturilor dintr-o investiție imobiliară, cu condiția să fii pregătit pentru provocările care vin la pachet.

Cum să amenajezi un apartament în regim hotelier

Succesul unui apartament în regim hotelier depinde în mare măsură de modul în care acesta este amenajat. Piața românească de închirieri pe termen scurt continuă să crească în 2025, iar diferența dintre o proprietate care generează rezervări constante și una care rămâne goală stă adesea în detaliile amenajării. Când decorezi un spațiu pentru regim hotelier, nu mai gândești ca proprietar, ci ca antreprenor care construiește un produs.

Alege un stil unitar și primitor

În primul rând, apartamentul trebuie să aibă o temă unitară în toate încăperile. Acest aspect creează o atmosferă armonioasă și profesională, oferind senzația de coerență de la holul de intrare până în bucătărie. Gândește amenajarea ca fiind locul unde oaspeții vor dori să se simtă ca acasă, chiar dacă doar pentru câteva zile.

Pentru un apartament la munte, poți opta pentru un stil rustic cu elemente specifice zonei. În schimb, pentru un spațiu în centrul orașului, stilurile moderne, industriale ori scandinave sunt mai potrivite. Evită combinațiile stridente și imprimeurile încărcate - culorile neutre precum alb, bej, gri sau tonuri calde de lemn sunt preferate de majoritatea turiștilor.

Investește în materiale și finisaje de calitate

Materialele folosite pentru mobilier și textile trebuie să fie de calitate superioară. PAL-ul de calitate ridicată, cu finisaje durabile și margini bine protejate, rămâne opțiunea optimă pentru majoritatea pieselor de mobilier. Pentru piesele tapițate, țesăturile cu  densitate mare și rezistență ridicată la frecare sunt esențiale.

De asemenea, investiția în lenjerie de pat din bumbac 100% nu este negociabilă. Oaspeții vor simți imediat diferența dintre cearșafurile ieftine și cele de calitate. Conform specialiștilor, un cearșaf standard suportă aproximativ 150 de spălări, însă textilele premium pot avea o durată de viață de până la trei ani, ceea ce înseamnă o investiție mai inteligentă pe termen lung.

Asigură-te că spațiul este complet echipat

Pentru o experiență completă, fiecare încăpere trebuie să fie perfect utilată:

• Bucătărie: aragaz sau plită electrică, frigider cu congelator, cuptor cu microunde, fierbător electric, veselă și ustensile de gătit
• Dormitor: pat cu saltea de calitate, perne ergonomice, dulapuri generoase cu umerașe și spațiu pentru bagaje
• Baie: uscător de păr, prosoape de calitate, produse de igienă precum săpun și șampon
• Living: televizor Smart, canapea confortabilă, zonă de relaxare

Importanța iluminatului și a detaliilor

Iluminatul joacă un rol crucial în crearea atmosferei. Combină mai multe tipuri de lumină pentru flexibilitate: iluminat general pentru luminozitate uniformă, iluminat ambiental pentru atmosferă caldă și iluminat funcțional pentru activități specifice. Lămpile de noptieră, veiozele și lampadarele nu sunt doar surse de lumină, ci și elemente decorative care definesc stilul spațiului.

Nu în ultimul rând, detaliile mici fac diferența: un covoraș de baie pentru picioare, perdele blackout în dormitor pentru un somn odihnitor, și organizarea inteligentă a spațiului de depozitare. Aceste aspecte transformă un simplu apartament într-o experiență memorabilă care generează recenzii pozitive și rezervări constante.

Acte necesare pentru închiriere apartament în regim hotelier

Legalitatea este fundamentul unei afaceri de succes în regim hotelier. Pentru a funcționa conform legii, există câteva documente esențiale pe care trebuie să le obții.

Certificatul de clasificare de la Ministerul Turismului

Conform Ordonanței de Urgență nr. 58/1998, acest certificat este obligatoriu pentru oricine închiriază în regim hotelier. Pentru a-l obține trebuie să depui: cererea standardizată, fișa de clasificare, copia actului de identitate, copia actului de proprietate, extras de carte funciară și documentația care atestă dreptul de proprietate. Certificatul are o valabilitate de doi ani, iar amenzile pentru funcționarea fără acest document variază între 15.000 și 30.000 lei.

Acordul vecinilor și al asociației de proprietari

Acest document devine esențial dacă  imobilul se afla situat într-un bloc de apartamente. Ministerul solicită acordul scris al vecinilor cu pereți comuni, atât pe orizontală cât și pe verticală, precum și aprobarea asociației de proprietari. În cazul în care nu există asociație, poți da o declarație pe propria răspundere.

Înregistrarea fiscală și codul CAEN

Pentru activitatea în regim hotelier este necesar codul CAEN 5520 - "Facilități de cazare pentru vacanțe și perioade de scurtă durată". De asemenea, trebuie să eliberezi bonuri fiscale dacă primești plăți în numerar sau prin card, necesitând o casă de marcat fiscalizată.

Contracte și reguli de utilizare

În final, trebuie să întocmești contracte de prestări servicii pentru oaspeți și să stabilești reguli clare de utilizare a proprietății. Acestea protejează atât oaspeții cât și proprietatea ta.

Administrarea eficientă a unui apartament în regim hotelier

Odată ce ai amenajat și ai obținut toate actele necesare pentru apartamentul în regim hotelier, următorul pas crucial este administrarea eficientă. Acest aspect poate face diferența între un venit modest și unul substanțial.

Gestionare proprie vs. agenție specializată

Gestionarea personală a proprietății îți oferă control total și elimină comisioanele, dar necesită timp considerabil. Un proprietar din Cluj a pierdut peste 4.000€ anual din cauza prețurilor neoptimizate și ocupării scăzute când administra singur.

În schimb, companiile specializate pot crește veniturile cu până la 70% față de chiria clasică. Deși percepi un comision (15-40% din tariful de cazare), serviciile includ gestiunea rezervărilor, comunicarea cu oaspeții și întreținerea proprietății.

Curățenie și mentenanță constantă

Curățenia este aspectul ce generează cele mai frecvente nemulțumiri. Serviciile profesionale intervin după fiecare check-out, asigurând spații impecabile pentru noii oaspeți.

Mentenanța preventivă, cu verificări trimestriale ale instalațiilor și electronicelor, reduce semnificativ incidentele tehnice în perioadele aglomerate.

Promovarea pe platforme de rezervare

Platforma OLX oferă promovare fără comisioane, cu pachete ce cresc vizibilitatea de până la 30x. De asemenea, listarea proprietății pe Google Maps generează trafic spre alte platforme digitale și permite construirea reputației prin recenzii.

Colaborarea cu influenceri specializați în călătorii aduce beneficii precum creșterea notorietății, pătrunderea pe piețe noi și diversificarea conținutului.

Răspuns rapid la recenzii și feedback

Recenziile influențează direct decizia de rezervare a potențialilor oaspeți. Un răspuns prompt și profesionist, chiar și la feedback negativ, demonstrează că îți pasă.

Transformarea reclamațiilor în oportunități de îmbunătățire poate consolida reputația proprietății. Mecanismele de compensare proporțională reconstruiesc încrederea când experiența a fost afectată.

Concluzie

Închirierea în regim hotelier reprezintă, fără îndoială, o oportunitate financiară atractivă pentru proprietarii de imobile din România. Cifrele vorbesc de la sine - un apartament bine poziționat poate genera venituri anuale cu până la 80% mai mari față de închirierea tradițională. Cu toate acestea, succesul nu vine de la sine.

Așa cum am văzut pe parcursul acestui articol, regimul hotelier necesită mai mult decât simpla deținere a unui apartament. Cadrul legal presupune obținerea Certificatului de Clasificare, acordul vecinilor și înregistrarea fiscală corespunzătoare. Amenajarea spațiului trebuie gândită strategic, cu materiale de calitate și dotări complete care să satisfacă așteptările oaspeților.

Administrarea eficientă devine, astfel, cheia succesului. Fie că alegi să gestionezi personal proprietatea sau să colaborezi cu o agenție specializată, promptitudinea, curățenia impecabilă și mentenanța constantă sunt esențiale pentru recenzii pozitive și rezervări constante.

Deși provocările există - fluctuații sezoniere, cerințe legale stricte, implicare personală substanțială - beneficiile pot depăși semnificativ eforturile. Un randament net de 9,1% pentru regimul hotelier, comparativ cu doar 3,5% pentru chiria clasică, justifică pentru mulți proprietari această alegere.

Înainte de a face pasul spre regimul hotelier, evaluează-ți obiectiv proprietatea, locația și disponibilitatea personală. Nu toate apartamentele sunt potrivite pentru acest model de business. Totuși, dacă ai un imobil bine poziționat și ești dispus să investești timp și resurse pentru amenajare și administrare corespunzătoare, regimul hotelier poate deveni o sursă stabilă și generoasă de venit.

Până la urmă, regimul hotelier nu reprezintă doar o metodă de închiriere, ci un adevărat model de afacere care, gestionat corect, poate transforma o proprietate obișnuită într-o investiție remarcabilă