Regie proprie - Totul despre construcția în regie proprie

Ce este regia proprie?

Regia proprie, conform Dicționarului Explicativ al Limbii Române, reprezintă un sistem de execuție a unei lucrări sau de exploatare a unui bun în care beneficiarul sau proprietarul își asumă rolul de administrator direct, gestionând personal toate aspectele proiectului. Aceasta implică obținerea tuturor autorizațiilor necesare, achiziționarea materialelor, coordonarea muncitorilor și supravegherea lucrărilor.

În domeniul construcțiilor, regia proprie înseamnă ridicarea unui imobil cu forțe proprii, fără a apela la serviciile unei companii specializate. Practic, beneficiarul devine propriul manager de proiect, coordonator și, în multe cazuri, chiar executant al lucrărilor. Conform Marelui dicționar de neologisme, termenul definește construcțiile sau reparațiile capitale "executate de beneficiar cu mijloace proprii".

Este esențial de menționat că, în legislația română, conceptul de "regie proprie" nu este reglementat separat pentru construcții. Astfel, persoanelor fizice li se aplică aceleași condiții și restricții ca în cazul lucrărilor realizate prin intermediul unei firme de construcții. Aceasta include aceeași documentație tehnică și prezența obligatorie a specialiștilor autorizați pe șantier.

Investitorii care aleg această metodă de construcție trebuie să înțeleagă că își asumă un dublu rol în cadrul proiectului: sunt atât beneficiarii lucrărilor, cât și constructorii. Prin urmare, toate obligațiile și responsabilitățile executantului le revin în totalitate, inclusiv obligația de a dispune de un Responsabil Tehnic cu Execuția autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcții.

Codul construcțiilor limitează semnificativ construirea în regie proprie, impunând condiții stricte chiar și pentru persoanele fizice. Totuși, există excepții prevăzute de lege: Legea nr. 50/1991 menționează că se pot executa fără autorizație de construire lucrările care nu modifică structura de rezistență, caracteristicile inițiale ale construcțiilor sau aspectul arhitectural al acestora. Acestea includ lucrări mărunte, amenajări, instalații sau reparații care nu afectează structura de rezistență.

Din punct de vedere economic, construcția în regie proprie poate fi mai avantajoasă. Această abordare permite un control strict al costurilor și poate reduce cheltuielile totale cu 10-15% datorită faptului că nu se plătește TVA. De asemenea, oferă posibilitatea realizării unei case perfect adaptate la nevoile familiei.

Însă reușita unui astfel de proiect depinde de o planificare riguroasă, o bună cunoaștere a pieței materialelor și a condițiilor legale, precum și de o anumită expertiză în domeniu. La finalul lucrărilor, pentru obținerea racordurilor la utilități și a autorizației de utilizare, este necesar un control profesional al tuturor lucrărilor efectuate.

Deși acest sistem oferă flexibilitate și potențial de economisire a resurselor, el implică investiții considerabile de timp și energie, dobândirea de cunoștințe specifice domeniului și gestionarea eficientă a riscurilor asociate.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

255,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa de vacanta 6 camere Predeal

Predeal

Vezi detalii

67,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa 4 camere sat Toderita comuna Mandra

Toderita

Vezi detalii

119,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren Ozun

Ozun

Vezi detalii

169,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren Voluntari, Bucuresti

Voluntari

Vezi detalii

79,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren generos Haghig

Haghig

Vezi detalii

1,500 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Casa mobilata Rasnov, zona Primaverii

Rasnov

Vezi detalii

270,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Pensiune 5 camere Bran Simon

Bran

Vezi detalii

150,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa de vanzare in Feldioara, Brasov

Feldioara

Vezi detalii

Avantajele și dezavantajele construcției în regie proprie

Construcția unei case în regie proprie reprezintă o opțiune financiară avantajoasă din mai multe perspective. Principalul beneficiu este reducerea costurilor totale cu aproximativ 15-20% față de sistemul la cheie, economie realizată în special prin eliminarea TVA-ului pe manoperă. Aceasta poate însemna o diminuare cu 10-15% a costurilor finale ale proiectului.

Flexibilitatea reprezintă un alt avantaj semnificativ. Proprietarul stabilește direct graficul de execuție fără presiuni externe, putând construi în timpul liber, în weekend-uri sau concedii. De asemenea, regia proprie oferă un control strict asupra bugetului și posibilitatea personalizării complete a locuinței conform nevoilor și dorințelor proprietarului.

Totuși, această abordare presupune numeroase provocări. Calitatea construcției constituie principala îngrijorare, deoarece persoanele fără expertiză profesională pot realiza lucrări de calitate inferioară, bazate pe improvizații care nu rezistă în timp. Executarea corectă a elementelor structurale, precum armarea grinzilor sau turnarea betonului, necesită cunoștințe specializate pe care o persoană obișnuită rareori le deține.

Lipsa garanției reprezintă un dezavantaj major. O firmă de construcții oferă, conform legii, o garanție de 10 ani pentru lucrări, însă în cazul construcției în regie proprie, proprietarul nu-și poate oferi singur această protecție. Astfel, orice probleme ulterioare vor necesita costuri suplimentare pentru remediere.

Din perspectiva costurilor materialelor, situația poate fi mai puțin avantajoasă decât pare inițial. Firmele de construcții achiziționează volume mari de materiale și beneficiază de discount-uri, în timp ce persoanele fizice sunt nevoite să cumpere la prețul de listă. Prin urmare, economia realizată la manoperă se poate pierde parțial la achiziția materialelor.

Aspectele legale ridică, de asemenea, probleme semnificative. Multe construcții în regie proprie implică colaborarea cu echipe care lucrează fără forme legale, existând riscul amenzilor substanțiale din partea Inspectoratului Teritorial de Muncă în cazul unui control. Mai mult, în eventualitatea unui accident de muncă, proprietarul poate fi obligat să plătească despăgubiri considerabile.

Timpul și efortul investit constituie un alt factor important. Supravegherea și organizarea muncii pot necesita aproximativ 100 de ore lunar de implicare intensă, timp pe care mulți proprietari nu îl au la dispoziție.

Racordarea la utilități devine problematică în absența documentelor cerute de legislație. Fără cartea tehnică a clădirii și alte acte necesare, companiile de utilități pot refuza încheierea contractelor de servicii pentru apă, canalizare, energie electrică sau gaze, complicând procesul de finalizare a locuinței.

Reușita unui proiect în regie proprie depinde fundamental de o planificare riguroasă, o bună cunoaștere a pieței materialelor și a condițiilor legale, precum și de o anumită experiență în domeniul construcțiilor.

Aspecte legale și obligații pentru casa în regie proprie

Legislația din România impune cerințe stricte pentru construcția în regie proprie, acestea fiind identice cu cele aplicabile firmelor specializate. Beneficiarul trebuie să respecte toate obligațiile legale pentru a evita complicații ulterioare la recepția lucrărilor și intabularea clădirii.

Dirigintele de șantier și responsabilul tehnic

Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, angajarea unui diriginte de șantier autorizat este obligatorie pentru orice proiect care necesită autorizație de construire, inclusiv pentru construcțiile în regie proprie. Acesta monitorizează calitatea lucrărilor și garantează respectarea proiectului tehnic, a legislației și a normativelor în vigoare.

În plus, beneficiarul care construiește în regie proprie are obligația de a dispune de un Responsabil Tehnic cu Execuția (RTE), specialist autorizat de către Inspectoratul de Stat în Construcții. Important de menționat, dirigintele de șantier și RTE nu pot fi aceeași persoană, deoarece reprezintă interese diferite - primul apără interesele beneficiarului, iar al doilea reprezintă partea constructorului.

Dirigintele de șantier întocmește și semnează documente esențiale precum procesele-verbale de lucrări ascunse, notele de constatare, rapoartele tehnice și componenta  tehnologica din Cartea Tehnică a construcției. Totodată, este responsabil de verificarea materialelor utilizate și conformitatea acestora cu proiectul.

Contracte legale și muncă declarată

Toți muncitorii implicați în construcția casei, indiferent dacă sunt calificați, necalificați sau chiar rude, trebuie angajați cu forme legale. Aceasta implică încheierea contractelor de muncă pe perioadă determinată, înregistrarea lor în REVISAL și plata impozitelor aferente către stat.

Nerespectarea acestor obligații atrage sancțiuni severe. Potrivit Codului Muncii, primirea la muncă a până la cinci persoane fără contract legal se sancționează cu amenzi între 10.000 și 20.000 lei pentru fiecare persoană identificată. Pentru mai mult de cinci persoane angajate ilegal, beneficiarul riscă chiar închisoarea.

Răspunderea beneficiarului

În construcția în regie proprie, investitorul are un dublu rol: este atât beneficiarul lucrărilor, cât și constructorul. Prin urmare, toate obligațiile și responsabilitățile executantului îi revin în totalitate.

Beneficiarul trebuie să se asigure de efectuarea recepției lucrărilor de construcții și a instalațiilor aferente. După recepția la terminarea lucrărilor, pe toată durata existenței construcției, acesta are obligația de a lua măsurile corespunzătoare pentru asigurarea cerințelor de calitate, conform prevederilor legale.

De asemenea, legislația impune beneficiarului să aibă un contract cu un laborator autorizat de ISC pentru prelevarea probelor de beton în diferite faze ale construcției. Laboratorul va certifica dacă materialele folosite corespund specificațiilor din proiectul tehnic.

Acte necesare pentru construcția în regie proprie

Pentru începerea lucrărilor de construcție în regie proprie, documentația necesară este identică cu cea solicitată în cazul lucrărilor realizate de o firmă specializată. Aceste documente asigură conformitatea legală și tehnica întregului proces de construcție.

Certificat de urbanism

Certificatul de urbanism reprezintă primul document care trebuie obținut de la Primăria localității unde se află terenul. Acesta are caracter informativ și oferă detalii esențiale despre clădirea propusă, cum ar fi poziția în teren, planurile topografice și regimul de înălțime aprobat. Important de reținut, acest document nu permite începerea construcției, ci doar informează asupra condițiilor de construire.

Pentru obținerea certificatului sunt necesare: cerere tip, planuri topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru (în două exemplare) și chitanța care atestă plata taxei. Deși legea nu prevede altă documentație, unele primării solicită suplimentar memorii tehnice sau chiar planuri desenate. Termenul legal de eliberare este de maximum 30 de zile calendaristice.

Autorizație de construire

Autorizația de construire este documentul final care permite începerea efectivă a lucrărilor. Dosarul pentru obținerea acesteia cuprinde: cerere tip, certificatul de urbanism (în copie), dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizată), proiectul tehnic pentru autorizare, avizele și acordurile necesare, precum și dovada achitării taxelor legale. Taxa de autorizare reprezintă 0,5% din valoarea estimată a investiției, iar durata medie de obținere este de 30 de zile.

Proiect tehnic și studiu geotehnic

Proiectul tehnic cuprinde întreaga documentație necesară ridicării imobilului: planurile arhitecturale, schemele instalațiilor electrice, rețelelor de apă și canalizare, materialele utilizate, durata de construcție și bugetul estimat. Acesta se realizează la un birou de proiectare specializat.

Studiul geotehnic oferă date importante despre calitatea terenului și stabilește tipul de fundație potrivit pentru solul respectiv. Deși nu este obligatoriu pentru construcții de importanță redusă (maxim P+1) din zone rurale, specialiștii recomandă realizarea lui pentru identificarea timpurie a eventualelor probleme legate de teren.

Avize și acorduri de utilități

În funcție de specificațiile din certificatul de urbanism, este necesară obținerea unor avize și acorduri de la diverși furnizori de utilități sau instituții ale statului. Principalele avize solicitate includ: mediu, sănătatea populației, Apele Române, ISU (pentru prevenirea și stingerea incendiilor), salubritate și alimentare cu energie electrică. Acestora li se pot adăuga avize pentru gaze sau apă și canalizare, în funcție de particularitățile amplasamentului.

Jurnal de șantier și cartea tehnică

Cartea tehnică a construcției reprezintă ansamblul de documente referitoare la proiectarea, execuția, recepția și exploatarea construcției. Aceasta se păstrează pe toată durata de existență a clădirii și conține patru capitole principale: documentația privind proiectarea, execuția, recepția și exploatarea construcției.

Jurnalul de șantier înregistrează cronologic toate evenimentele importante din timpul execuției lucrărilor, fiind parte integrantă din cartea tehnică. Ambele documente sunt esențiale pentru recepția finală a lucrărilor și obținerea racordurilor la utilități.

Recepția lucrărilor de construcții în regie proprie

Procesul de recepție a lucrărilor reprezintă etapa finală obligatorie pentru orice construcție, indiferent dacă a fost realizată de o firmă specializată sau în regie proprie. Această procedură certifică finalizarea construcției conform documentației și normelor în vigoare.

Pregătirea documentelor

Pentru recepția unei construcții în regie proprie, trebuie pregătite următoarele documente: cartea tehnică a construcției completă, autorizația de construire cu anexele vizate, proiectul tehnic actualizat la data finalizării lucrărilor, procesele-verbale de lucrări ascunse, procesele-verbale de control în faze determinante și referatele pe specialități întocmite de proiectant și dirigintele de șantier. De asemenea, este necesară adeverința eliberată de Inspectoratul de Stat în Construcții care confirmă plata cotei de 0,5% din valoarea lucrărilor autorizate.

Formarea comisiei de recepție

Comisia de recepție se formează din: un reprezentant desemnat de investitor (care este și președintele comisiei), un reprezentant al administrației publice locale care a emis autorizația de construire și 1-3 specialiști în domeniul construcțiilor. Pentru locuințele cu suprafața desfășurată de cel mult 150 mp, comisia poate fi formată doar din proprietar și reprezentantul administrației publice locale. Comisia trebuie convocată în maximum 15 zile de la finalizarea lucrărilor.

Rezultatele posibile ale recepției

În urma verificărilor efectuate, comisia poate decide:

• Admiterea recepției - când nu există obiecții sau cele consemnate nu afectează utilizarea construcției conform destinației
• Admiterea cu obiecții - când există neconformități care trebuie remediate într-un termen convenit, de regulă maximum 90 de zile
• Suspendarea procesului - când există neconformități, defecte sau lucrări nefinalizate care afectează cerințele fundamentale
• Respingerea recepției - în cazul viciilor care nu pot fi înlăturate și care afectează siguranța construcției

Pașii de urmat după recepție

După obținerea procesului-verbal de recepție semnat de toți membrii comisiei, trebuie parcurse următoarele etape: înscrierea proprietății la cadastru și obținerea extrasului de carte funciară, branșarea definitivă la utilități folosind documentația recepționată și actualizarea polițelor de asigurare. Certificatul de performanță energetică devine obligatoriu după finalizarea recepției.

Recepția finală a construcției se realizează după expirarea perioadei de garanție, care variază în funcție de categoria de importanță a construcției: 5 ani pentru categoriile A și B, 3 ani pentru categoria C și 1 an pentru categoria D.

Alternative la regie proprie și când sunt mai potrivite

Există multiple alternative pentru cei care nu doresc să gestioneze personal procesul de construcție. Fiecare opțiune prezintă avantaje specifice în funcție de buget, timp disponibil și expertiză tehnică.

Firma de construcții

Angajarea unei firme de construcții reprezintă cea mai răspândită alternativă la regia proprie. Compania se ocupă de întreaga documentație și oferă consultanță pentru identificarea celor mai bune soluții tehnice. Firma își asumă responsabilitatea pentru angajați, asigură personal calificat și utilaje adecvate, oferind totodată garanția lucrărilor și un termen de execuție limitat. Deși costurile sunt mai ridicate, calitatea execuției și reducerea stresului pot justifica această investiție.

Manager de proiect

Angajarea unui manager de proiect constituie o soluție intermediară care permite păstrarea unui grad de control asupra construcției. Acesta coordonează diferiții contractori și aduce expertiză valoroasă în planificare, bugetare și supervizare, menținând totodată viziunea proprietarului asupra proiectului. Opțiunea este potrivită pentru cei care doresc implicare parțială, fără responsabilitatea coordonării zilnice.

Sistem la cheie

Sistemul la cheie implică predarea întregului proiect unei singure entități, de la proiectare până la execuție. O casă la cheie reprezintă o locuință complet finalizată, gata de a fi locuită imediat după predare. Acest concept include nu doar structura de bază, ci și finisajele interioare și exterioare, instalațiile electrice și sanitare. Principalul avantaj constă în simplitatea pentru beneficiar, având un singur interlocutor pentru toate aspectele proiectului.

Abordare hibridă

Abordarea hibridă permite combinarea elementelor de regie proprie cu servicii specializate externalizate. Aceasta oferă flexibilitatea de a gestiona personal anumite aspecte ale proiectului, delegând sarcinile complexe profesioniștilor. Această metodă poate optimiza performanța în moduri în care sistemele tradiționale nu o pot face, oferind un echilibru între control personal și expertiză specializată