Legea Nordis: Protecție pentru cumpărători sau blocaj imobiliar?

Legea Nordis a fost prezentată ca un pas decisiv în protejarea cumpărătorilor de locuințe în fața practicilor abuzive ale unor dezvoltatori imobiliari. Adoptată în unanimitate de Camera Deputaților, actul normativ modifică Legea 10/1995 și Legea cadastrului, introducând o serie de măsuri menite să crească transparența, să limiteze abuzurile și să prevină situații precum cele întâlnite în scandalul Nordis.

Pe hârtie, intenția este una lăudabilă: protejarea consumatorului. În practică însă, noua lege riscă să creeze un blocaj financiar major în domeniul construcțiilor și o creștere bruscă a prețurilor, exact efectul invers al celui dorit. Iar asta pentru că legislația pleacă de la o realitate juridică ideală, fără a ține cont de realitatea pieței și de capacitatea instituțiilor românești de a implementa mecanisme extrem de birocratice.

Ce își propune să rezolve Legea Nordis

Legea încearcă să remedieze vulnerabilități cunoscute în sectorul imobiliar: promisiuni suprapuse pentru aceeași locuință, avansuri mari solicitate fără garanții, utilizarea netransparentă a fondurilor și lipsa unui cadru unitar de protecție pentru cumpărători.

Printre prevederile principale se numără:

• obligativitatea înscrierii promisiunilor de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară
   
• limitarea sumelor pe care dezvoltatorii le pot solicita în avans
   
• obligația utilizării unui cont bancar dedicat exclusiv proiectului
   
• aprobarea fiecărei plăți de către dirigintele de șantier sau managerul de proiect
   
• introducerea conceptului de „preapartamentare”, pentru individualizarea unităților înainte de finalizarea construcției
   
• rezervări limitate la 60 de zile și maximum 5% avans
   

Teoretic, toate aceste măsuri ar trebui să ofere o protecție mai solidă cumpărătorilor. În realitate însă, modul în care sunt gândite poate crea un lanț de efecte nedorite.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

132,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Apartament 2 camere zona Racadau

Brasov

Vezi detalii

122,000 Euro

Oferta Noua

Comision 0%

Apartament doua camere Racadau

Brasov

Vezi detalii

800 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament 3 camere parcare subterana Dinamic Residence

Brasov

Vezi detalii

800 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament 3 camere parcare subterana Dynamic Residence

Brasov

Vezi detalii

249,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Apartament BSW RESIDENCE zona Universitatii Transilvania

Brasov

Vezi detalii

109,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament doua camere zona Răcădău Brasov

Brasov

Vezi detalii

129,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Apartament 3 camere cu boxa Ghimbav

Ghimbav

Vezi detalii

450 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament zona Tribunalului pet friendly

Brasov

Vezi detalii

Unde apar problemele reale

Discursul public a preluat rapid povestea „statul protejează cetățeanul de țepe”, însă situația este mult mai complexă. Din perspectiva dezvoltatorilor, a finanțării proiectelor și a funcționării pieței, Legea Nordis generează trei probleme majore:

1. Limitarea avansurilor fără o alternativă reală de garantare

Dezvoltatorul poate încasa maximum 5% la rezervare. Dacă vrea mai mult, trebuie să furnizeze o asigurare, doar că asigurarea respectivă nici nu există în piață. Rezultatul este simplu: finanțarea timpurie a proiectelor devine aproape imposibilă.

Într-o piață în care multe proiecte sunt dezvoltate gradual, pe baza cashflow-ului din vânzări, legea Nordis blochează startul oricărei construcții care nu are deja un capital masiv în spate. Marile companii pot supraviețui. Micii dezvoltatori dispar.

2. Etapele de plată sunt nerealiste în practică

Conform legii:

• 5% la rezervare
• 15% la promisiunea de vânzare
• 25% după structură
• 20% după instalații

Total: maximum 50% din prețul locuinței până aproape de final.

Problema? Costurile reale ale dezvoltatorului sunt mult mai mari până la aceste etape. Structura, instalațiile, materialele, manopera, avizele și cheltuielile operaționale nu pot fi susținute doar cu 5–15% avans.

Asta va duce inevitabil la:

• proiecte întârziate cu ani
• dezvoltatori care intră în blocaj financiar
• scumpirea apartamentelor pentru a compensa noul risc

3. “Bun de plată” pentru fiecare cheltuială

Legea impune ca banii din contul dedicat să fie folosiți doar cu aprobarea dirigintelui de șantier.

În teorie: control suplimentar.
În practică: haos birocratic.

Un proiect imobiliar are mii de plăți, de la ciment și fier până la consumabile și transport. A cere „bun de plată” pentru fiecare achiziție înseamnă:

• întârzieri permanente
• șantiere blocate pentru chestiuni minore
• creșterea costurilor administrative

Dacă în instituțiile statului nu se poate cumpăra o hârtie igienică fără trei semnături, e puțin probabil ca sistemul privat să funcționeze impecabil cu zeci de aprobări zilnice pentru un singur proiect.

Cum ar trebui să funcționeze Legea Nordis și ce se întâmplă probabil în realitate

În teorie:

• cumpărătorul este protejat
• banii sunt controlați strict
• promisiunile multiple devin imposibile
• dezvoltatorii nu mai pot folosi fondurile pentru alte proiecte

În realitate:

• finanțarea timpurie devine aproape imposibilă
• proiectele mici și medii sunt primele sacrificate
• prețurile cresc pentru a compensa noile constrângeri
• sectorul bancar este forțat să preia finanțarea pe care o făceau înainte cumpărătorii
• termenele de execuție cresc cu 1–3 ani

Legea protejează cumpărătorul, dar în același timp îl lovește indirect prin creșterea costurilor finale și reducerea ofertei de locuințe noi.

De ce a apărut această lege

Apariția Legii Nordis este strâns legată de uriașul scandal de fraudă imobiliară în care au fost implicate companii ce au vândut apartamente „pe hârtie”, uneori aceeași locuință de mai multe ori. Ancheta DIICOT a descoperit un prejudiciu estimat la 75 de milioane de euro și peste 850 de victime.

Presa de investigație a accelerat presiunea publică, iar Parlamentul a reacționat prin adoptarea rapidă, poate prea rapidă, a legii.

Când intră în vigoare Legea Nordis

Actul normativ va intra în vigoare la 6 luni de la publicarea în Monitorul Oficial, interval în care statul trebuie să pună la punct noua aplicație integrată de cadastru și procedurile birocratice asociate.

Însă există deja temeri că implementarea va fi mult mai lentă decât prevede legea.

Protecție necesară, dar implementare problematică

Legea Nordis pleacă de la o intenție corectă: prevenirea fraudelor imobiliare și protejarea cumpărătorilor. Problema este că soluția aleasă riscă să blocheze piața în loc să o stabilizeze.

Limitarea avansurilor, lipsa garanțiilor disponibile în piață, birocrația excesivă și controlul rigid al fluxurilor financiare transformă legea dintr-un instrument de protecție într-un potențial catalizator al creșterii prețurilor și al întârzierilor masive în construcții.

Pe scurt: scopul e bun, execuția e greșită.
Iar consecințele vor fi resimțite de toată lumea, inclusiv de cumpărătorii pe care legea ar fi trebuit să îi protejeze.