Cat te costa de fapt actele pentru vanzarea-cumpararea casei?

Stiati ca pentru o proprietate de 82.000 de euro, costurile notariale si de inregistrare pentru actele de vanzare cumparare casa pot ajunge la peste 4.900 lei? In realitate, procesul de achizitie sau vanzare a unei locuinte implica mai multe cheltuieli decat ne-am astepta la prima vedere.

Mai exact, cand vine vorba despre taxele notariale, acestea variaza semnificativ in functie de valoarea proprietatii - de la un minim de 230 lei pentru proprietatile sub 20.000 lei, pana la peste 6.405 lei plus 0,6% pentru cele care depasesc 600.001 lei. De asemenea, vanzatorii trebuie sa achite un impozit de transfer de 1% pentru proprietatile detinute mai mult de trei ani si 3% pentru cele detinute mai putin.

In acest articol, vom analiza in detaliu toate costurile implicate in procesul de vanzare-cumparare a unei case, de la cine achita taxele notariale si cele de intabulare, pana la comisioanele agentiilor imobiliare care pot varia intre 2% si 5% din pretul de vanzare. Vom prezenta calcule concrete si exemple reale pentru a va ajuta sa intelegeti si sa planificati mai bine bugetul necesar pentru aceasta tranzactie importanta.

Documentele necesare pentru actele de vanzare-cumparare

In primul rand, pentru realizarea unui contract de vanzare-cumparare valid, este esential sa pregatim toate documentele necesare. Procesul incepe cu actul de proprietate, care poate fi sub forma unui contract de vanzare-cumparare anterior, contract de donatie, certificat de mostenitor sau hotarare judecatoreasca definitiva.

Lista completa a actelor obligatorii in 2025

Pentru finalizarea tranzactiei unui apartament spre exemplu, sunt necesare urmatoarele documente principale:

1. Actul de identitate al vanzatorului si cumparatorului
2. Schita cadastrala/releveu cu cote/dimensiuni, vizat de un topometrist autorizat
3. Ultimele facturi de utilitati si dovada achitarii lor 
4. Extras de carte funciara actualizat pentru apartament cat si pentru terenul de sub bloc (nu mai vechi de 15 zile)
5. Descrierea din C.F. sa corespunda realitatii din teren, in caz contrar se intocmeste expertiza MLPAT care sa ateste ca modificarile aduse nu au afectat structura de rezistenta a constructiei
6. Certificat energetic care sa nu fie mai vechi de 10 ani
7. Certificat fiscal care atesta ca este platit impozitul pe cladire
8. Ultimele facturi de utilitati emise si chitanta doveditoare a platii (daca facturile sunt pe minus, chitantele nu sunt necesare)
9. Adeverinta de la Asociatie de Proprietari care atesta ca nu sunt datorii la intretinere  (trebuie sa aiba numar de inregistrare, data si semnatura, atat a Presedintelui de Asociatie cat si de la Administrator)
10. Proiectul de gaz si procesul verbal de punere in functiune a centralei termice
11. Asigurarea obligatorie in valoare de 130 lei (PAD) 

ATENTIE!

PAD-ul se cere doar pentru tot ceea ce este rezidențial, apartamente/case. NU și pentru spații comerciale!

12. Daca proprietarul nu are carte de identitate sau un act valabil unde sa apara CNP-ul , atunci trebuie sa isi ia NIF de la ANAF ( Numar de identificare fiscala). CNP-ul / NIF-ul  este necesar pentru plata impozitului pe vanzarea proprietatii
13. Certificat casatorie/certificat deces/sentinta divort/contract prenuptial (dupa caz)
14. Extras de cont bancar in care se va face plata (atentie, se cere extras de cont unde sa fie scris expres beneficiarul contului, nu e suficient contul IBAN)

ATENTIE!

Dacă vânzătorul este reprezentat de către un mandatar, se cere procură care să cuprindă imobilul cu datele de identificare corecte precum și contul în care se va face plata prețului. (Unele bănci cer și istoric C.F., adică toate actele de dobândire de când există blocul)

ATENTIE!

Dacă există mai mulți coproprietari, aceștia sunt soț/soție și sunt căsătoriți în regimul legal al bunurilor comune, atunci se prezintă doar extrasul de cont al unuia dintre ei. Dacă sunt mai mulți coproprietari moștenitori, atunci se prezintă extrasele de cont ale tuturor coproprietarilor.

15. Dovada achitarii pretului de catre proprietar la momentul achizitiei

In cazul in care proprietatea a fost cumparata cu legea 112 se vor cere urmatoarele documente:

Adeverinta primarie, RIAL, prefectura –  care sa ateste ca nu au fost si nu se afla in proces de revendicare.

In cazul in care imobilul este monument istoric se solicita urmatoarele documente:  

Adeverinta de preemtiune de la ministerul culturii, primarie si consiliul judetean 

Important!

A se alege foarte bine pretul de vanzare (pretul de tranzactionare nu trebuie sa fie mai mic decat cel de pe cerere).

De luat in calcul data depunerii, avand in vedere ca fiecare act dureaza cel putin 30 de zile pana la eliberare!

Este necesar un traducator autorizat in cazul in care unul dintre cumparatori nu are cetatenia romana sau nu este cunoscator al limbii romane (trebuie intrebat notarul si mentionat in contract ca acesta a fost asistat de un traducator autorizat si a inteles ceea ce a semnat)

Documente specifice pentru diferite tipuri de proprietati

Pentru apartamente, este obligatorie adeverinta de la asociatia de proprietari, care trebuie sa fie semnata si stampilata de presedinte si administrator. De asemenea, in cazul caselor individuale, este necesara autorizatia de construire si procesul verbal de receptie.

In situatia imobilelor cu regim special sau monumente istorice, sunt necesare documente suplimentare precum adeverinta eliberata de Primarie care sa confirme ca imobilul nu face obiectul unei cereri de revendicare.

Timpul necesar obținerii fiecărui document

Certificatul fiscal se elibereaza in aproximativ 3 zile lucratoare si este valabil doar pana la sfarsitul lunii in care a fost emis. Pentru documentatia cadastrala, termenul standard de eliberare este de 18 zile lucratoare in regim normal.

Extrasul de carte funciara pentru autentificare are o valabilitate de 10 zile lucratoare de la data inregistrarii si se obtine in 2-3 zile in regim normal sau o zi in regim de urgenta. Certificatul de performanta energetica se elibereaza, de regula, in 24-48 de ore si are o valabilitate de 10 ani.

Calculul taxelor notariale pentru contractul de vanzare-cumparare

Onorariile notariale reprezinta o componenta semnificativa in procesul de vanzare-cumparare a unei proprietati imobiliare. Mai mult decat atat, acestea sunt reglementate prin lege si calculate dupa formule specifice.

Formula de calcul a onorariului notarial

Onorariul notarial se calculeaza gradual, in functie de valoarea proprietatii, conform urmatoarei grile:

Pentru a simplifica procesul de calcul al taxelor notariale va punem la dispozitie acest calculator de taxe notariale.

Taxa de intabulare si alte taxe obligatorii

Pentru inregistrarea proprietatii, taxa de intabulare variaza astfel:

• 0,15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice
• 0,5% pentru persoane juridice
• Minim 60 lei pentru fiecare numar cadastral

In cazul proprietatilor achizitionate prin credit ipotecar, se adauga o taxa suplimentara de intabulare a ipotecii de 100 lei per imobil plus 0,1% din valoarea creditului.

Exemple de calcul pentru diferite valori ale proprietatii

Pentru o mai buna intelegere, iata un exemplu concret: la un apartament in valoare de 82.000 euro (aproximativ 400.000 lei):

• Onorariul notarial: 935,8 euro (4.361 lei)
• Taxa de intabulare: 123,07 euro (573,52 lei)

In cazul achizitiei prin credit ipotecar, se adauga si onorariul pentru autentificarea contractului de credit, care pentru acelasi exemplu ar fi de 289,08 euro (1.347 lei).

Pentru programul "Noua Casa", onorariul notarial beneficiaza de o reducere de 30%, ceea ce face ca taxele sa fie semnificativ mai mici. Prin urmare, la acelasi apartament de 82.000 euro, taxele notariale ar fi de doar 655,15 euro (3.053 lei).

Costuri suplimentare in procesul de vanzare-cumparare

Pe langa taxele notariale principale, procesul de vanzare-cumparare implica si alte costuri semnificative care trebuie luate in calcul. Aceste cheltuieli suplimentare pot influenta substantial bugetul total al tranzactiei.

Taxe cadastrale si de publicitate imobiliara

Taxele pentru serviciile de cadastru si publicitate imobiliara sunt stabilite de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI). Pentru extrasul de carte funciara necesar autentificarii, taxa standard este de 40 lei in regim normal (2 zile) sau 200 lei in regim de urgenta (1 zi).

In ceea ce priveste intabularea proprietatii, tarifele sunt calculate procentual:

• Pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea imobilului
• Pentru persoane juridice: 0,50% din valoarea imobilului
• In ambele cazuri, suma minima este de 60 lei per imobil

Costuri pentru certificari si autorizatii

Verificarile obligatorii includ taxa pentru verificarea regimului matrimonial in Registrul Notarial al Regimurilor Matrimoniale. De asemenea, in cazul proprietatilor cu regim special, sunt necesare certificari suplimentare care implica costuri aditionale.

In plus, vanzatorul trebuie sa achite un impozit pe venitul obtinut din vanzarea imobilului, care variaza astfel:

• 1% din pretul de vanzare pentru imobilele detinute peste 3 ani
• 3% din pretul de vanzare pentru imobilele detinute mai putin de 3 ani

Comisioane agentii imobiliare

Comisioanele agentiilor imobiliare reprezinta o  investitie optionala, dar frecventa in procesul de tranzactionare. Un comision mediu variaza intre 2% si 5% din valoarea tranzactiei, plus TVA. Pentru proprietatile cu valoare mai mica, agentiile pot opta pentru comisioane fixe intre 1.000 si 5.000 lei.

In general, comisionul pentru reprezentarea vanzatorului este platit de partea care solicita serviciile agentiei. Prin urmare, daca vanzatorul angajeaza agentia, acesta va fi responsabil pentru plata comisionului. In cazul inchirierilor, comisionul este de obicei echivalent cu valoarea unei chirii lunare.

Exemple practice de costuri totale

Pentru o imagine clara asupra costurilor reale implicate in tranzactiile imobiliare, vom analiza doua studii de caz concrete din piata actuala.

Studiu de caz: Apartament 2 camere in Bucuresti

In Bucuresti, pretul mediu pentru un apartament cu doua camere (55mp) a ajuns la 103.781 euro in noiembrie 2024. Pentru o astfel de proprietate, costurile totale se impart astfel:

• Onorariu notarial: 4.361 lei
• Taxa intabulare: 573 lei
• Impozit vanzare (1% pentru proprietati detinute peste 3 ani): 1.037 euro
• Comision agentie imobiliara (2%): 2.075 euro

Studiu de caz: Casa cu teren in provincie

In cazul unei case din Focsani, cu teren de 1.300 metri patrati, vanduta recent pentru 100.000 euro, structura costurilor este urmatoarea:

• Onorariu notarial: 3.850 lei
• Taxa intabulare: 495 lei
• Taxe cadastrale suplimentare: 350 lei
• Impozit vanzare: 1.000 euro

Comparatie costuri 2023 vs 2024

Piata imobiliara a inregistrat modificari semnificative in ultimul an. In Bucuresti, pretul mediu pe metru patrat pentru apartamente a crescut cu 14% fata de noiembrie 2023, ajungand la 1.887 euro. Mai mult decat atat, apartamentele vechi au inregistrat o crestere si mai mare, de 22%, cu un pret mediu de 2.025 euro/mp.

In privinta costurilor notariale, acestea au ramas relativ stabile, dar valoarea totala a crescut proportional cu preturile proprietatilor. Numarul tranzactiilor s-a mentinut constant, cu o medie de 19.600 tranzactii lunare in 2024, comparabil cu media de 19.800 din 2023.

De asemenea, valoarea totala a tranzactiilor imobiliare a crescut la o medie de 1 miliard euro lunar in 2024, fata de 995 milioane euro lunar in anul precedent. Prin urmare, desi numarul tranzactiilor a ramas similar, costurile totale au crescut semnificativ datorita majorarii preturilor proprietatilor.

Sfaturi pentru optimizarea costurilor

Planificarea atenta si strategia corecta pot reduce semnificativ costurile totale ale unei tranzactii imobiliare. Experienta specialistilor din domeniu arata ca exista numeroase oportunitati de optimizare a cheltuielilor, daca stii exact cand si cum sa actionezi.

Cand si cum poti negocia anumite taxe

Negocierea taxelor incepe cu o intelegere clara a costurilor implicate. In cazul tranzactiilor cu dezvoltatori imobiliari, marja de negociere pentru taxele notariale poate ajunge pana la 7-10% pentru proprietatile scumpe. Mai mult decat atat, pentru programul "Noua Casa", beneficiati automat de o reducere de 30% la onorariul notarial.

Pentru proprietatile achizitionate de la persoane fizice, spatiul de negociere este mai mare. Iata elementele principale care pot fi negociate:

• Impartirea costurilor notariale intre vanzator si cumparator
• Reducerea comisionului agentiei imobiliare (in special pentru tranzactii multiple)
• Taxele de intabulare si cadastru in cazul proprietatilor complexe

Alegerea momentului optimal pentru tranzactie

Perioada anului influenteaza semnificativ costurile totale ale tranzactiei. Conform statisticilor, luna ianuarie ofera cele mai bune oportunitati de negociere, deoarece numarul cumparatorilor este mai redus. In plus, inceputul lunii si ziua de marti s-au dovedit momente propice pentru negocierea preturilor.

Prin urmare, pentru a obtine cel mai bun pret:

• Evitati perioada martie-mai, cand preturile tind sa fie mai ridicate
• Profitati de sezonul rece, cand proprietarii sunt mai deschisi la negociere
• Monitorizati piata pentru oportunitati speciale, in special in perioadele cu activitate redusa

Greseli costisitoare de evitat

Una dintre cele mai frecvente greseli este plata unui avans mare la antecontract, deoarece taxele notariale se calculeaza in functie de suma avansului si nu se scad din taxele contractului final. De asemenea, trebuie sa verificati cu atentie:

• Existenta facturilor restante la utilitati sau asociatia de proprietari
• Posibile cheltuieli viitoare pentru reparatii sau modernizari ale imobilului
• Statutul juridic al proprietatii (risc seismic, monument istoric)

Pentru a evita surprizele neplacute, este crucial sa verificati toate documentele inainte de semnarea contractului. Specialistii recomanda sa obtineti documentele din timp, deoarece intarzierile pot genera costuri suplimentare.

Pentru proprietatile vechi, verificati daca au fost efectuate modificari structurale fara autorizatie, deoarece acestea pot implica costuri mari pentru a le aduce in conformitate. Totodata, asigurati-va ca pretul proprietatii este corelat cu starea actuala si cu eventualele cheltuieli necesare in viitor. Prin urmare, pentru optimizarea costurilor, este esential sa planificati fiecare etapa a tranzactiei si sa va asigurati ca aveti toate documentele necesare inainte de a incepe procesul. Acest lucru va va ajuta sa evitati cheltuieli neprevazute si sa finalizati tranzactia in conditii avantajoase.

Tranzactiile imobiliare din Romania implica costuri semnificative, care pot ajunge pana la 5-7% din valoarea proprietatii. Statisticile arata ca in anul trecut, cheltuielile medii pentru documentatie si taxe notariale au crescut cu 12% fata de anul precedent.

Mai mult decat atat, succesul unei tranzactii imobiliare depinde direct de pregatirea atenta a documentelor si planificarea bugetului total. Experienta specialistilor demonstreaza ca optimizarea costurilor poate reduce cheltuielile totale cu pana la 15-20%.

Pentru a evita costuri nedorite, recomandam sa incepeti procesul de achizitie sau vanzare cu cel putin 2-3 luni inainte, permitand astfel timp suficient pentru obtinerea tuturor documentelor necesare si negocierea conditiilor optime. De asemenea, pentru a ramane la curent cu cele mai noi modificari legislative si oportunitati din piata imobiliara, va invitam sa va abonati la newsletterul nostru saptamanal.

Planificarea atenta, documentarea completa si alegerea momentului potrivit reprezinta elementele cheie pentru o tranzactie imobiliara reusita si eficienta din punct de vedere al costurilor. Statisticile arata ca 73% dintre tranzactiile imobiliare reusite au la baza o documentatie completa, o strategie clara de optimizare a costurilor, și decizia de a angaja un profesionist care face acest lucru in fiecare zi.