Acte necesare pentru vanzarea unui apartament

Ai cumparat un apartament, ai petrecut ani de zile alegandu-l, redecorandu-l si adaugandu-i amprenta personala. Dar acum ai ajuns in punctul in care trebuie sa-l vinzi. Stiu, e un pas mare, dar nu trebuie sa fie o provocare!

Poate iti imaginezi ca totul se rezuma la semnarea unui contract, dar in spatele vanzarii se afla o multime de acte de care trebuie sa ai grija. Pregatirea actelor necesare este cheia succesului in acest proces si, din pacate, multi vanzatori nu sunt complet informati despre ce anume trebuie sa aiba in maini inainte de a pune semnatura.

Dar nu-ti face griji, sunt aici sa te ghidez pas cu pas, pentru a te asigura ca vei avea totul in ordine si vei evita orice surprize neplacute.

Actele necesare pentru vanzarea apartamentului - Lista completa de documente 

Pentru a vinde un apartament, nu este vorba doar despre incheierea unei tranzactii, ci si despre un set de acte care trebuie sa fie pregatite si corect autentificate.

Iti voi prezenta lista completa a documentelor necesare pentru vanzarea unui apartament, pentru a nu te lasa surprins de vreun detaliu:

1. Actul de proprietate – Acesta este documentul principal care dovedeste ca esti proprietarul apartamentului. Poate fi un contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, de donatie, sau alte documente relevante.
2. Extras de carte functionara – Acesta este un document oficial care atesta situatia imobilului in Registrul de Publicitate Imobiliara. Singurul extras de carte functionara valabil pentru tranzactia de vanzare-cumparare este cel de autentic, pe care doar notarul are dreptul sa il solicite.
3. Certificat de performanta energetica – Trebuie obtinut de la un specialist autorizat si reflecta eficienta energetica a apartamentului. Acesta ofera informatii despre consumul de energie al imobilului, contribuind astfel la evaluarea costurilor de intretinere si la informarea cumparatorilor despre performanta energetica a locuintei.
4. Actul de identitate – Vei avea nevoie de actul tau de identitate (original si copie) pentru ca notarul sa te poata identifica la semnatura actului de vanzare. De asemenea, este necesar ca toti coproprietarii sa fie prezenti sau sa aiba o imputernicire semnata, altfel tranzactia nu poate fi incheiata.
5. Certificat fiscal – Acesta atesta faptul ca nu ai datorii la stat (impozite, taxe). Se obtine de la ANAF sau de la administratie locala. Atentie! Fara acest certificat, nu vei putea finaliza tranzactia.
6. Dovada achitarii intretinerii si utilitatilor – Pentru utilitati, este necesar sa prezinti ultima factura achitata la zi, fara restantieri. In ceea ce priveste asociatia de proprietari (daca exista), vei avea nevoie de o adeverinta semnata de presedintele asociatiei si administrator, care sa ateste ca nu ai datorii.
7. Schita cadastrala si documentatia cadastrala – Daca nu ai deja un astfel de document, va trebui sa-l obtii de la un topograf autorizat, mai ales daca apartamentul tau a fost modificat (de exemplu, prin extinderea spatiului). De obicei, bancile solicita acest document in cazul unui credit ipotecar, dar intre persoane fizice nu este o cerinta obligatorie.
8. Alte documente, daca este cazul – De exemplu, daca ai facut modificari majore in apartament (renovari, demolari de pereti etc.), va fi necesar sa prezinti autorizatia de constructie, care confirma legalitatea acestor modificari. In cazul in care tranzactia se realizeaza prin intermediul unei banci, va fi solicitata o expertiza MLPAT. Totusi, in tranzactiile intre persoane fizice, acest document nu este obligatoriu.

Acestea sunt documentele de baza necesare pentru vanzarea apartamentului tau. Este important sa le ai pregatite inainte de a incepe negocierile, pentru a evita orice intarziere sau problema in momentul semnarii contractului.

Cum obtii fiecare document necesar pentru vanzarea unui apartament? 

Acum ca stii care sunt documentele necesare, sa trecem la partea practica: Cum le obtii? Fiecare act poate fi obtinut de la institutii diferite, iar cunoasterea pasilor corecti poate face procesul mult mai usor si mai rapid. Iata un ghid detaliat pentru fiecare document:

• Actul de proprietate - Acesta poate fi gasit in dosarul tau personal, dar daca nu-l ai la indemana, il poti solicita de la biroul notarial unde a fost inregistrat.

Cum il obtii? Daca ai pierdut originalul, va trebui sa faci o cerere la notariatul care a autentificat tranzactia initiala sau la Registrul National al Tranzactiilor Imobiliare, pentru a obtine o copie certificata.

• Extrasul de carte funciara - La Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI), de unde vei solicita extrasul.

Cum il obtii? Poti face acest lucru personal, sau online, pe site-ul oficial al OCPI. In mod normal, costa aproximativ 20-30 de lei pentru un extras care nu este procesat in regim de urgenta.

Recomandare: Verifica documentul cu atentie pentru a identifica eventuale nereguli sau probleme legale, cum ar fi ipoteci, litigii sau discrepante in adresa imobilului fata de titlul de proprietate, actele de vanzare-cumparare, mostenire sau donatie. Daca exista erori, va fi necesara o cerere de rectificare la nomenclatorul strazilor din cadrul primariei, deoarece fara aceasta corectare actul notarial de vanzare-cumparare nu poate fi finalizat. Notarii verifica aceste detalii cu rigurozitate.

• Certificatul de performanta energetica - Trebuie sa contactezi un auditor energetic autorizat.

Cum il obtii? Auditorul va face o evaluare energetica a apartamentului si iti va elibera certificatul. Pretul poate varia, dar este intre 150 si 400 lei, in functie de dimensiunea apartamentului.

Recomandare: Nu amana obtinerea acestui certificat, deoarece este necesar pentru incheierea tranzactiei. Certificatul de performanta energetica are o valabilitate de 10 ani, iar, conform legislatiei actuale, doar specialistul care l-a emis initial poate sa il prelungeasca.

• Actul de identitate - Acesta este destul de simplu, trebuie doar sa te asiguri ca ai un act de identitate valabil (carte de identitate, pasaport, etc.).

Cum il obtii? Daca ti-ai pierdut actul de identitate sau este aproape de expirare, trebuie sa mergi la Serviciul Public Comunitar de Evidenta a Persoanelor din localitatea ta pentru a-l reinnoi.

• Certificatul fiscal - Acesta se obtine de la ANAF sau de la administratia fiscala locala.

Cum il obtii? Pentru a solicita acest certificat, cererea poate fi depusa fie fizic, fie online, in functie de procedurile locale. Este important sa verifici care sunt optiunile disponibile in zona ta. Procesul este rapid, iar costurile sunt minime (aproximativ 10-20 de lei).

Recomandare: Asigura-te ca nu ai datorii la impozite si taxe, altfel acest certificat nu va putea fi eliberat.

• Schita cadastrala si documentatia cadastrala - Poti obtine aceste documente de la un topograf autorizat sau direct de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara.

Cum o obtii? Daca apartamentul tau nu este deja cadastrat sau modificat, va trebui sa platesti pentru realizarea unei noi schite. Pretul variaza intre 150 si 500 de lei, in functie de complexitatea lucrarii.

• Alte documente specifice - Daca ai efectuat modificari majore in apartament, va trebui sa obtii autorizatiile de constructie de la primarie. Acestea sunt necesare doar daca modificarile au fost semnificative si au afectat structura constructiei.

Cum le obtii? Mergi la departamentul de urbanism din cadrul primariei, unde vei verifica legalitatea modificarilor efectuate si vei obtine autorizatiile corespunzatoare.

Ce platesti tu ca vanzator? Taxele si costurile implicate in vanzarea unui apartament

Stim cu totii ca nu exista „vanzare fara costuri”, dar vestea buna este ca, de obicei, nu sunt atat de mari cum te-ai astepta. In acest capitol, iti voi explica ce taxe si costuri vei avea ca vanzator si ce trebuie sa iei in calcul pentru a nu avea surprize neplacute.

Impozitul pe venit din vanzarea apartamentului

Daca vrei sa obtii un profit din vanzarea apartamentului (adica vrei sa vinzi mai scump decat l-ai cumparat), atunci va trebui sa platesti un impozit pe venit. Acesta este de 3% din diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare.

Cand ai impozitul redus? Daca ai detinut apartamentul mai mult de 3 ani poti beneficia de reduceri de impozit, ajungand la 1%.

Costurile pentru obtinerea documentelor

Fiecare document necesar are un cost, iar unele dintre ele (precum extrasul de carte funciară, certificatul de performanță energetică sau schița cadastrală) pot avea costuri care incep de la 20 de lei si pot creste semnificativ in functie de tipul documentului si de complexitatea acestuia, precum si daca este comandat in regim de urgenta.

Recomandare: Ar fi ideal sa iti faci un buget pentru aceste cheltuieli, astfel incat sa nu fii surprins cand vine momentul sa platesti.

Renovari (optional)

Inainte de a vinde imobilul, este posibil sa doresti sa efectuezi cateva renovari, fie ele minore sau majore, cum ar fi chituirea si vopsirea peretilor, schimbarea instalatiilor electrice sau sanitare, sau chiar imbunatatirea altor aspecte ale proprietatii.

Pentru renovari, costurile pot varia semnificativ, dar pentru lucruri simple, cum ar fi vopsirea sau inlocuirea unui bec, acestea sunt destul de mici. Un apartament ingrijit si estetic, cu finisaje moderne si functionale, va lasa o impresie mai buna si va creste sansele de a incheia o tranzactie mai rapida si la un pret mai avantajos.

Comisioane pentru agentia imobiliara (daca alegi sa colaborezi cu una)

Daca alegi sa colaborezi cu un agent imobiliar profesionist, care sa lucreze in interesul tau 100%, si sa te ajute sa obtii cel mai bun pret in piata data, precum si cele mai bune conditii de tranzactionare in procesul de a vinde apartamentul, va trebui sa platesti un onorariu.

De obicei, acesta variaza intre 3% si 5% din valoarea vanzarii, procent care include atat comisionul agentiei, cat si serviciile de marketing necesare promovarii imobilului, precum si alte cheltuieli de deplasare si timp investite in tot acest proces laborios si de cele mai multe ori, unul de durata.

Acest procent poate varia in functie de agentie si de complexitatea vanzarii, dar este important de mentionat ca onorariile mici nu sunt recomandate, pentru ca nu acopera costurile necesare pentru o promovare eficienta si o expertiza care sa ajute vanzatorul.

Evaluarea imobilului - Cum stabilesti pretul corect pentru apartamentul tau?

Unul dintre pasii cei mai importanti in procesul de vanzare a unui apartament este stabilirea pretului corect. Stiu ca poate parea usor sa iti dai seama de pretul de vanzare, dar, in realitate, este o arta. Daca pretul este prea mare, risti sa iti stagnazi vanzarea. Daca este prea mic, s-ar putea sa pierzi bani. Asadar, cum gasesti echilibrul?

Iata cateva recomandari si pasi pe care sa ii urmezi pentru a evalua corect apartamentul tau:

1. Evaluare profesionistă - Evaluare imobil realizata de un expert este esentiala pentru a stabili un pret realist, bazat pe conditiile pietei actuale. Expertul se asigura ca valoarea stabilita reflecta corect piata, aceasta ajuta la realizarea unei tranzactii echitabile si informate.
2. Compararea cu alte apartamente similare - Analizand preturile apartamentelor similare din zona ta, vei intelege mai bine ce asteptari au cumparatorii si care este pretul mediu pentru apartamentele de dimensiuni si conditii similare.
3. Verificarea stării apartamentului - Starea apartamentului joaca un rol crucial in stabilirea pretului. Daca apartamentul are renovari recente (instalatii, mobilier, finisaje), pretul poate fi mai mare. Daca este necesar sa faci reparatii majore, ar trebui sa iei acest lucru in considerare si sa ajustezi pretul in consecinta.
4. Factorii externi care influențează prețul - Proximitatea fata de transportul in comun, magazine, scoli si alte facilitati poate influenta semnificativ pretul. De asemenea, evolutia pietei imobiliare in general poate sa joace un rol important. Daca piata este intr-o perioada de crestere, preturile pot fi mai mari.
5. Ce sa faci daca apartamentul nu se vinde la pretul dorit? - Daca nu ai primit oferte de la cumparatori sau daca feedback-ul indica faptul ca pretul este prea mare, ar trebui sa iei in considerare ajustarea acestuia. O reducere de pret poate stimula interesul si poate face apartamentul mai atractiv pe piata.

La ce sa fii atent în timpul vanzarii - Evita capcanele comune si fa procesul mai simplu

Vanzarea unui apartament poate parea un proces simplu, dar exista cateva capcane comune pe care trebuie sa le eviti pentru a asigura o tranzactie lina. In primul rand, semnarea unui contract incomplet sau incorect poate duce la litigii sau chiar anularea tranzactiei.

De asemenea, chiar si dupa semnarea actelor, pot fi invocate vicii ascunse ale imobilului, ceea ce poate afecta legalitatea tranzactiei si poate conduce la conflicte ulterioare. Din acest motiv cumparatorul trebuie sa ia la cunostinta si sa isi asume orice defectiune legata de starea imobilului atat la nivel declarativ cat si contractual!

In al doilea rand, nepregatirea completa a documentelor necesare poate intarzia sau chiar anula vanzarea. Verifica-le de mai multe ori inainte de semnarea actului de vanzare-cumparare.

Comunicarea clara cu cumparatorul este, de asemenea, cruciala. Stabileste fiecare detaliu din timp si asigura-te ca toata lumea este pe aceeasi lungime de unda inainte de semnarea contractului.

Nu in ultimul rand, nu ignora taxele si comisioanele. Desi majoritatea sunt platite de cumparator, acesta va achita de obicei onorariul notarului, in lipsa unei alte intelegeri, avand dreptul sa aleaga notarul dorit.

Verifica toate taxele aplicabile inainte de vanzare si consulta un specialist fiscal pentru a te asigura ca ai luat in calcul toate costurile suplimentare. Evitand aceste capcane comune si pregatindu-te corespunzator, vei face procesul de vanzare mult mai simplu si fara surprize neplacute.