Dreptul de preemtiune - Ce inseamna si cum functioneaza

Dreptul de preemtiune este un drept subiectiv civil care confera unei persoane fizice sau juridice, precum si statului roman, preferinta la cumpararea unui bun, la pret egal, atunci cand proprietarul acestuia il vinde. Acest drept reprezinta un beneficiu, legal sau conventional, acordat unei persoane, denumite preemptor, de a cumpara un bun cu prioritate fata de alte persoane, la acelasi pret.

In esenta, dreptul de preemtiune constituie o intelegere care permite titularului sa fie preferat in fata oricarei alte persoane la achizitionarea unui bun specific. Astfel, vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemtiune legal sau conventional se poate face catre un tert numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemtiune de catre preemptor.

Codul civil reglementeaza cu titlu general acest drept in articolele 1730-1740, care constituie dreptul comun in materie, aplicandu-se numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel. Aceste dispozitii definesc domeniul de aplicare a dreptului de preemtiune, precum si modalitatea de exercitare a acestuia, fiind aplicabile atat in cazul preemptiunii de origine legala, cat si a celei de origine conventionala.

Dreptul de preemtiune prezinta mai multe caracteristici importante:

• Este indivizibil si nu se poate ceda
• Poate privi atat bunuri mobile cat si bunuri imobile
• Dreptul conventional de preemtiune se stinge prin moartea preemptorului, cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anume termen
• In cazul bunurilor imobile, dreptul conventional de preemtiune se noteaza in cartea funciara

Termenul de exercitare a dreptului difera in functie de natura bunului: cel mult 10 zile in cazul vanzarii de bunuri mobile, respectiv cel mult 30 de zile in cazul bunurilor imobile, calculate de la comunicarea ofertei catre preemptor. Oferta se considera respinsa daca nu a fost acceptata in termenul prevazut de lege. De asemenea, preemptorul care a respins o oferta de vanzare nu isi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus.

Preemptorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare in termenul legal, insotita de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului. Proprietarul bunului este obligat sa notifice fie intentia de vanzare, fie cuprinsul contractului incheiat cu tertul, in functie de momentul la care informeaza preemptorul.

Dreptul de preemtiune poate fi legal, instituit in temeiul legii, sau conventional, constituit prin conventia partilor. Preemptiunea legala are caracter de ordine publica, fiind instituita pentru a proteja anumite interese publice sau comunitare, in timp ce preemptiunea conventionala (numita si pact de preferinta) este de natura contractuala.

Tipuri de drept de preemtiune

In functie de sursa din care provine, dreptul de preemtiune poate fi clasificat in doua categorii principale: preemtiunea legala si preemtiunea conventionala. Fiecare tip are caracteristici specifice si se aplica in contexte diferite, desi regulile generale de drept comun se aplica ambelor categorii.

Preemtiunea legala

Preemtiunea legala izvoraste din normele dreptului comun sau din legi cu caracter special. Acest tip de preemtiune are caracter de ordine publica, deoarece vizeaza interesul general sau public. Natura sa imperativa face ca acest drept sa nu poata fi limitat sau exclus prin vointa partilor, iar nerespectarea sa atrage sanctiuni precum nulitatea relativa sau absoluta a vanzarii.

Preemtiunea legala se aplica unor situatii specifice, precum:

• Dreptul coproprietarilor si vecinilor la vanzarea terenurilor din fondul forestier
• Dreptul arendasului la cumpararea terenului agricol arendat
• Dreptul locatarilor la cumpararea imobilelor restituite persoanelor indreptatite
• Dreptul proprietarului expropriat la rascumpararea imobilului

Prin urmare, acest tip de preemtiune este instituit pentru a proteja anumite interese publice sau comunitare. De exemplu, in cazul terenurilor agricole situate in extravilan, legea stabileste o ordine precisa a preemptorilor conform rangurilor, care pot ajunge pana la rangul VII.

Preemtiunea conventionala

Preemtiunea conventionala se naste din vointa partilor care incheie in acest scop un pact de preferinta. Spre deosebire de preemtiunea legala, cea conventionala permite partilor sa stabileasca norme prin derogare de la dispozitiile Codului civil, care in acest context sunt considerate norme supletive.

Un aspect important de mentionat este ca dreptul conventional de preemtiune are caracter temporar. Partile pot stabili un termen de maximum 5 ani in care se poate exercita acest drept. In cazul in care se stabileste un termen mai mare, clauza este lovita de nulitate absoluta si termenul se reduce la limita de 5 ani. In absenta unui termen stabilit, se considera ca preemtiunea este valabila pe durata vietii preemptorului, stingandu-se la moartea acestuia.

Preemtiunea conventionala asupra unui imobil trebuie notata in cartea funciara pentru a fi opozabila tertilor. Totodata, acest drept nu poate fi cedat unei alte persoane, fiind incesibil si indivizibil, la fel ca si preemtiunea legala.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

1,500 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Casa mobilata Rasnov, zona Primaverii

Rasnov

Vezi detalii

270,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Pensiune 5 camere Bran Simon

Bran

Vezi detalii

150,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa de vanzare in Feldioara, Brasov

Feldioara

Vezi detalii

320,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa individuala Cristian

Cristian

Vezi detalii

169,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren Voluntari, Bucuresti

Voluntari

Vezi detalii

1,700 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Casa mobilata 5 camere cu acces auto

Brasov

Vezi detalii

109,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Casa cu teren Ozun

Ozun

Vezi detalii

750 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Casa individuala cu parcare Central Brasov

Brasov

Vezi detalii

Cum se exercita dreptul de preemtiune

Exercitarea dreptului de preemtiune implica respectarea unei proceduri specifice, reglementata de Codul Civil. Aceasta procedura presupune parcurgerea unor etape precise pentru ca dreptul sa produca efecte juridice depline.

Notificarea preemptorului

Conform Codului Civil, vanzatorul este obligat sa notifice "de indata" preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu un tert. Notificarea poate fi facuta si de catre tertul cumparator. Aceasta trebuie sa contina numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, termenii si conditiile vanzarii, precum si locul unde este situat bunul. Pentru terenurile agricole, notificarea se realizeaza prin intermediul primariei, care publica oferta pe site-ul propriu timp de 15 zile.

Termenele legale

Dreptul de preemptiune se exercita in termene strict reglementate: in cazul bunurilor mobile, preemptorul are la dispozitie cel mult 10 zile, iar pentru bunurile imobile, termenul este de maximum 30 de zile. Acestea se calculeaza de la data comunicarii notificarii catre preemptor. Neexprimarea optiunii in termenul legal echivaleaza cu renuntarea la dreptul de preemptiune.

Conditia suspensiva

Vanzarea bunului asupra caruia exista un drept de preemptiune legal sau conventional catre un tert se poate face doar sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor. Astfel, contractul incheiat cu tertul ramane suspendat pana la expirarea termenului in care preemptorul isi poate exercita dreptul. Clauzele contractuale care ar avea ca scop impiedicarea exercitarii dreptului de preemptiune nu produc efecte fata de preemptor.

Consemnarea pretului

Preemptorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare. Aceasta comunicare trebuie insotita obligatoriu de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului. Consemnarea pretului reprezinta o conditie esentiala pentru validitatea exercitarii dreptului de preemptiune, ambele cerinte (acordul si consemnarea) fiind necesare cumulativ pentru a produce efectele prevazute de lege.

Exemple de aplicare in practica

Legislatia romana prevede numeroase cazuri de aplicare a dreptului de preemtiune, fiecare cu particularitati specifice. In practica, acest drept se manifesta in situatii diverse, ilustrand importanta sa in circuitul civil.

Arendasul are un drept de preemtiune asupra terenurilor agricole arendate, conform articolului 1849 din Codul Civil. Acest drept se exercita potrivit dispozitiilor generale privind preemtiunea. Vanzatorul trebuie sa notifice arendasul despre intentia de vanzare, iar acesta are la dispozitie un termen pentru acceptarea ofertei. Ignorarea acestui drept poate atrage sanctiunea nulitatii relative a vanzarii.

La incheierea unui nou contract de inchiriere, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta conform articolului 1828 din Codul Civil. Pentru a beneficia de acest drept, chiriasul trebuie sa-si fi indeplinit toate obligatiile anterioare. Proprietarul are obligatia legala de a notifica chiriasul despre noile conditii de inchiriere, iar acesta are 30 de zile pentru a-si exprima acordul.

Pentru terenurile agricole extravilane, Legea 17/2014 stabileste o ordine precisa a preemptorilor: coproprietari, arendasi, vecini si statul roman. Procedura implica inregistrarea ofertei de vanzare la primarie, afisarea acesteia timp de 15 zile si un termen de 30 de zile pentru exercitarea dreptului. In cazul terenurilor forestiere, coproprietarii si vecinii au prioritate, iar notificarea se face prin executor judecatoresc sau notar public.

Statul roman, prin Ministerul Culturii, are drept de preemtiune la vanzarea monumentelor istorice. Proprietarul trebuie sa notifice intentia de vanzare catre Directia pentru Cultura, care are 25 de zile pentru a decide. Daca statul nu isi exercita dreptul, acesta se transfera autoritatilor locale pentru inca 15 zile. Nerespectarea acestei proceduri atrage nulitatea absoluta a vanzarii.

Concluzie

Dreptul de preemtiune reprezinta un instrument juridic esential in materia vanzarii bunurilor, avand rolul de a asigura un echilibru intre libertatea de dispozitie a proprietarului si protectia unor interese private sau publice legitime. 

Prin reglementarea sa detaliata in Codul civil si in legi speciale, acest drept confera anumitor persoane sau autoritati o prioritate la cumparare, la pret egal, prevenind instrainarea bunurilor cu ignorarea unor raporturi juridice preexistente sau a unor interese sociale relevante.

Fie ca este legal sau conventional, dreptul de preemtiune se caracterizeaza prin reguli clare privind natura sa, termenele de exercitare si procedura obligatorie de notificare si consemnare a pretului. Nerespectarea acestor reguli poate atrage sanctiuni severe, inclusiv nulitatea actelor de instrainare, ceea ce subliniaza importanta respectarii riguroase a cadrului legal.

In practica, dreptul de preemtiune se dovedeste a fi un mecanism eficient de protectie, aplicabil intr-o varietate de situatii, de la vanzarea terenurilor agricole sau forestiere pana la imobilele cu valoare istorica. Prin urmare, cunoasterea si aplicarea corecta a acestui drept sunt indispensabile atat pentru proprietari, cat si pentru potentialii cumparatori, contribuind la securitatea raporturilor juridice si la buna functionare a circuitului civil.